“在经济新常态下，房地产业在国民经济中的角色，将从增长引擎转到稳定器。” 9月21日，在贵阳举行的中国城市规划学会年会上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示,以住房投资和住房消费为主的房地产业，将来更多的是给宏观经济提供一个稳定的基础，无论短期还是长期，宏观经济都不能没有房地产业的贡献。

　　国家统计局最新公布的数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4％转为上涨1.7％，为2014年9月份以来首次转正。房价同比由负转正，商品房销售持续回暖，一线城市热度不减。

刘洪玉认为，虽然近期商品房价格开始回升，但城市分化明显。从近一年70个大中城市新建商品房价格环比涨跌来看，一线城市涨得快，有的甚至超出预期，二、三线城市变化不大，四线城市甚至下滑。“市场分化导致城市间的差异越来越明显，重点城市房地产的重要性日益体现，成为政策关注的焦点。”　

一线城市近些年的快速发展中，各类资源、功能集聚度高，人口增长很快，住房需求量大，再加上像北京、上海等城市原先规划的建设用地规模已到极限，新的土地供应量有限等等，都导致了房价居高不下。

未来要让上海、北京这类城市高企的房价有所改变的话，至少取决于两个方面，一是周边城市的发展，能吸引、疏解一部分人群和产业功能；另一个方面在于特大城市自身的产业结构调整和升级。

　　根据2020年中国城镇人口及家庭预测，刘洪玉分析称，到2020年，人均住房建筑面积为35.33平方米，城镇住房需求（存量）规模为296亿平方米，新建住房竣工面积（需求量）106亿平方米，国内的房地长市场将从规模增长到质量提升和多元化、差异化发展。

　　经济新常态意味着中国经济已进入一个与过去30年高速增长期不同的新阶段，而作为与经济发展密切相关的房地产业也将进入一个新常态的发展。刘洪玉认为，随着宏观经济增速放缓，空间增长需求也会相应放缓，支撑房价持续上涨的力量会变弱，总的趋势是数量增速变缓，质量和多样性要求提高。

　　“过去比较注重经济增长，看重房地产业在宏观经济增长中扮演的‘火车头’、‘发动机’的角色，随着房地产行业经济活动的放缓，这个角色要逐渐让位给其它产业，房地产业将来更多的是给宏观经济提供一个稳定的基础，而房地产市场的高效、稳定与可持续发展，就是对宏观经济、社会发展的最大贡献。”刘洪玉说。

以下为刘洪玉教授在年初接受采访时的发言：

如何理解经济“新常态”与房地产“新常态”？中国目前是否存在房地产泡沫？农地入市改革的前景如何？当前征收房产税所面临的关键问题是什么？针对这些热点问题，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，就新常态下中国房地产市场的发展态势进行了独家解读。

1、您如何理解经济“新常态”与房地产“新常态”？

刘教授：经济“新常态”，就是不再简单地追求速度，数量的增长，而是更多追求内涵式的发展，让经济结构更加优化，从而具备长期的可持续发展的能力，即“中高速，高质量，优结构”。当涉及到房地产的时候，首先需要厘清房地产与宏观经济的相互关系。一般情况下理解这个问题时，会认为宏观经济社会的发展是房地产市场发展的一个基础，经济和社会发展会产生对建筑空间的需求。随着经济的增长，老百姓的收入得到提升，住房支付能力得到加强，从而相应的改善住房需求就会增加。但是在新常态下，经济增长速度的放缓也意味着居民的家庭收入增长速度的放缓，这必然会影响对住房的需求。此外，房地产市场的发展也会反向推动经济社会的发展，例如房地产开发建设、房地产投资活动、住房消费等会对经济增长做出贡献。因此，房地产发展需要宏观的经济社会基本面的支撑，同时也会带动或推动基本面因素的变化，对经济增长有好处，对增加居民收入有好处，对改善人们居住状态有好处。总之，宏观经济发展和房地产市场发展是相互作用、相互影响的关系。

2、中国目前是否存在房地产泡沫？风险如何？如何防范？

刘教授：从当前我国房地产市场尤其是一线城市和主要二线城市房地产市场上的房价收入比、租金房价比等指标，很容易得出中国房地产市场存在区域性价格泡沫的结论。一般认为，支撑房地产市场的基本面因素下行，会加大房地产价格泡沫破灭的风险。

但从2014年我国宏观经济社会发展和房地产市场的数据来看，GDP增速7.4%、城镇化人均可支配收入增速实际增长6.8%，而70个大中城市住宅销售价格则出现了同比下降的趋势。从这个意义上来说，2014年发展的结果，使得房地产市场上的理论价格和实际价格更加接近，实际上是降低了房地产价格泡沫破灭的风险。这对我们的防范房地产市场区域性风险和系统性风险是有利的。经济和收入持续稳定增长、房价适度下调，这是一个吸纳泡沫的过程，而不是加剧泡沫危机的过程。

此外，中国的房地产市场有其自身特殊性，首先是房屋定价系统，当前中国大量房子所谓的“升值”只是理论上的估计，是停留在纸面上的，并没有成为现实中的真实交易。因为我们没有类似于美国的住房再融资机制，住房价格升值后的财富效应有限（只能通过交易实现，不能通过再融资实现），这也是我国个人住房抵押贷款余额在GDP中占比不到20%，远远低于美国和英国等发达国家接近100%的重要原因。因此，由房价变化传导至金融体系的风险规模及其影响程度相对有限。另外，从最近李克强总理的政府工作报告中可以发现，政府开始提倡稳定住房消费、促进房地产市场平稳健康发展，并逐渐退出原有抑制住房消费的调控措施，让市场来更有效地发挥作用。最后，新型城镇化的发展要解决“三个一亿人”的问题，这么大的需求应该还是能够支撑市场的后续发展。

总体来说，虽然过去的房地产市场的过快发展积累了一定的风险，但由于中国市场自身的特殊性，以及未来城镇化的巨大需求，只要未来的政策方向对头，改变情绪化、应激式的房地产市场干预方式，我国未来房地产市场出现大的失稳风险的可能性几乎为零。

3、农地入市改革的前景如何？会对房地产市场造成哪些影响？

刘教授：农地入市必须满足三个条件：首先是依法取得，第二是符合规划，第三是用途管制。但是现实环境中，三个条件同时满足非常困难。例如符合规划方面，因为过去在使用建设用地的时候还没有土地利用规划，后续制定或修订的土地利用规划又不可能与现状的土地利用状况完全一致。据统计，北京市昌平区的集体建设用地中，就有约50%不符合土地利用规划，但要让这些土地利用与规划完全相符，也是非常难以做到的事情。其次，农村集体建设用地入市时，有关土地出让的主体、出让价格的内涵、出让收益的分配模式等必须面对的问题，到目前为止还没有一个被广泛认可的解决方案。此外，农地的直接入市将可能会冲击现有房地产市场的价格体系，影响地方政府当前的财政收入，因此，地方政府的推行力也会因此受到影响。

总的来说，农地入市是好事，只是操作难度较大，需要一个过程，如果能够探索出有效的途径盘活闲置的农村集体经营性建设用地，可以实现多方共赢的效果。例如北京探索在集体经营性建设用地上建设公租房，土地的权属不变，租金统一返还农民，虽然租金没有太多上升，但是极大改善了居住环境与质量。再如部分地区通过出租的方式将集体经营性建设用地用作工业园区建设，改变了过去依靠大量征收农地，占用建设用地指标的形式，从广义的角度来看，既增加了土地供应，缓解了用地状况，还提高了农民集体的收入，避免了对耕地的占用。

4、您认为当前房产税的征收所面临的关键性问题是什么？

刘教授：我一直认为，房产税应该是一种长期制度性的建设，而不是短期调控市场的工具。此外，房产税的征收不应过分影响人们持有物业的愿望，不能够对房价产生显著的影响。如果实施的最终效果是大家都不愿意买房，都不愿意持有住房了，就会严重影响经济发展和社会稳定。

当前房产税征收问题的关键不在于技术层面，而在于对房产税的目标定位存在比较大的分歧。我自己偏向于将房产税的目标定位为推动政府财税体制和预算制度的改革，支持普遍征收模式，反对仅面向少数人或少数住房征收的“斗地主”模式。因为每个人只有公平的纳税，才能心安理得的公平享受与之相应的公共服务。当前的核心是在于如何在老百姓心中形成房产税征收的共识。当然，房产税的征收也需要注重支付能力，不能为了征税加重老百姓的负担。