四、下半年市场预测

成交量会继续上升。按惯例，7、8月交易量低于6月和9月，形成一个年中阶段的波谷，不排除今年7、8月会延续上半年的交易量上升的态势，主要是受政策利好和需求释放。下半年房地产市场走势会延续二季度的上升态势，交易总体比上半年好。

同时，城市状况进一步分化，一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，但多数二线和三四线城市依旧平淡。中高端改善型产品持续热销，也有很多老旧户型产品出现滞销。

交易价格会继续上涨。在交易逐步回升情况下，下半年一二线城市去库存加速，一线城市房价涨速会高于其他城市，二线城市房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价相对稳定。

库存会继续降低。整体来看，下半年各企业将去库存作为首要任务，库存会慢慢降低，但总体表现为中小型企业难于大型企业，三四线城市去库存压力大于一二线城市。分类来看，库存中一部分是保障房，随着保障房供应及建设规模的调整，这一类库存会逐步减少；另一部分库存为大型房地产企业战略性持有和避税性持有，这一类会逐步增多。

股市暴跌会利空楼市。股市暴跌使得很多资金来不及获利了结，耽误资金进入房地产市场，直接导致买房首付款出现问题，同时也影响后续付款能力，市场购买力出现问题。但是股市的波动难以改变回暖复苏的房地产业。股市是否能带来国家的金融甚至经济危机，我们认为目前还远未达到这种程度。

五、政策建议

中国房地产业协会认为在当前形势下房地产调控政策的调整依然存在着巨大的空间。不应该把上半年已经出台的各项房地产调控政策，视作为一种救市刺激性政策，而应该看成是原有房地产调控政策的回归。当前可供决策部门选择的政策调整措施如下：

继续贯彻“稳定住房消费”的方针，保证自住性需求、支持改善性需求、允许投资性需求。支持政策应覆盖需求端和生产供应端。

1、鼓励卖旧买新。对在规定时间（一年或更长）内买新房卖旧房的家庭，应按买房卖房后有无所得为基数征收所得税，同时免征或减征营业税和契税。

2、改善税收政策。取消或降低在居民住房交易中征收的营业税和契税，减少交易成本、降低交易价格，促进房屋交易量上升。

3、支持地方政府实行购房补贴等激励政策。

4、进一步降低住房贷款首付比例。参照国际惯例，将第一套房的商贷首付比例从30%降至10~20%,第二套房首付比例、公积金首付等比例也做相应调整。

5、以去库存为重点，处理好市场和保障、房地产和其他产业之间的关系，形成良性互动和支撑。

6、取消上海、重庆两地房产税试点，等待全国统一标准的房产税征收法规实施后一并执行。现行两市试点效果低于预期，且全国人大已经在进行房地产税的立法，内涵差别很大。

7、以住房公积金制度为基础，设立政策性国家住房银行。

8、适时取消“限购”，如果一时不能完全做到取消“限购”，建议首先对高端、高价、大户型商品住房取消限购。

9、适时取消“限外”，允许境外人士在国内投资商品房，允许境外资本投入国内房地产业的规划建筑设计、土地房屋开发、市场销售及物业服务；取消“限外”政策可以促进商品房的市场销售，降低库存压力；促进高端商品住宅，以及商业、旅游、养老地产的开发投资。

10、加大城镇棚改和新农村建设支持力度。适时推进城镇老旧小区的改造升级，开拓房地产投资新领域。

11、合理控制商业地产的开发规模。建议各地在制定“十三五”规划中，合理安排大型商业地产、城市综合体数量，重视发展城镇商业、街区商业、社区商业，利用“互联网+”优势，完善社区产业和服务功能。

12、充分考虑房地产开发的实际情况，合理制定营改增的税收方案，妥善处理在施项目的转化事宜。