市值要超万亿

　　郁亮称，万科的第四个十年就是要培养更多业务独立上市，成为若干个上市平台，整个平台的市值超过1万亿。

　　事实上，在今年一季度业绩会上，郁亮就曾表示，今年成立五个新事业部。郁亮透露，其中确定的三个分别是物业、商业地产、物流。其余两个事业部还处于空白期，公司尚未确定要做养老还是教育，又或者做产业地产。

　　其中物业板块有望成为率先上市的平台。郁亮在股东大会上透露，物业服务板块争取今年上半年完成合伙人改制；全力提升盈利，今年希望有200亿创造利润(创造利润是万科内部考核指标，与财报口径的结算净利润存在差异)；加大行业内外合作力度，整合资源；坚持质量第一。

　　郁亮此前曾透露，万科的物业管理已经形成了可复制的模式，未来将走向市场化。

　　公开资料显示，从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立，万科物业相继布局全国59个大中城市，至今已接管各类物业管理项目400多个。

　　除了独立事业部，还有一个外围合伙人计划，俗称“小草计划”。

　　根据《万科集团内部创业管理办法》，该公司支持司龄超过2年的员工离职创业。优先考虑的创业方向则是：符合城市配套服务商，有益于万科生态系统，轻资产、技术类、服务类项目。

　　郁亮说，这些创业项目将优先服务于万科项目，他们就像自然界的小花小草一样，点缀于森林大树间。为此，万科计划首期投入3亿元用于培育这些创新业务。

　　关于独立事业部和外围合伙人制度，万科今年将在深广、上海、北京、成都四个区域本部，由此构成一个万科房地产相关产业控股平台。

　　万科的危机感

　　万科此番首次系统勾勒出一个转型架构。

　　有不愿透露姓名的人士表示，万科的危机感已经十分明显。2014年，万科首次推行事业合伙人制度，这则制度虽然说是互联网时代管理架构的创新，但是从其推行的节点来看，万科选择在白银时代而非高利润的黄金时代推行合伙人，就是知道高增长高利润时代结束，需要一个机制创新，从本质上而言，这个制度是风险捆绑多于利润分享。

　　从行业内部来看，万科行业第一的地位已经被多家企业超越。

　　今年4月，绿地借壳金丰投资上市后总市值已经达到了2947亿元，远超万科约1400亿规模。另一个地产巨头万达商业总市值也已逾2500亿港元。

　　上述人士表示，绿地和万达赶超万科，都是通过多元化转型或者是非住宅业务的开发，这些都是万科这个只专注住宅开发企业的短板。房地产正在结束高增长、高利润的时代，万科如果要支撑其持续的发展，转型是必然之路。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，从万科勾勒的战略规划来看，它是在走一条以住宅开发为载体，进一步开发房地产相关板块的多元化发展之路。可以看到，商业、物业乃至于养老板块等是以房地产为基础的进一步开发。

　　轻资产进行到底

　　万科的转型已经起航，颇具看点的是，近来万科一直在“合作”。

　　5月份万科先后宣布与万达、碧桂园合作，此外，其通过了一项关于和华润地产继续合作的事宜。

　　有万科投资人士透露，频繁合作的一大用意，是要合作拿地。

　　万科和万达签署合作协议，双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行。此外，万科近日表示，授权事项增加“与华润共同开发项目”。双方合作范围包括：公开方式联合获取项目开发、万科参与华润已获取项目的开发，以及华润参与万科已获取项目的开发。

　　此外，平安也很久以来充当了万科的投资合伙人。

　　万科通过轻资产的运作，大幅度增加了现金流。2015年一季度，万科现金激增至627亿元。

　　郁亮表示，去年第四季度，内地一线城市的地价与房价比已接近66%，这是一个很高的数字，跟香港不相上下了，这使得去年全年万科在拿地上都很谨慎。

　　截至2014年底，万科在中国大陆拥有417个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约2776万平方米，规划中项目权益建筑面积合计约3801万平方米，其中49%位于广深、上海地区。

　　郁亮多次表示，鉴于地价上涨过快，公司坚持审慎拿地策略，严格控制投资风险。“这些土地储备仍足够支撑未来两三年开发，因此公司并不急于增加购地，我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放，资金、信用状况好的企业未来会有机会。”

　　上述万科投资部人士透露，未来合作拿地的模式要占到一半以上，大大降低风险。

　　除了合作拿地，管理模式、成本管控，也是万科频频跨界合作的原因。

　　陈晟表示，未来万科会有三种模式的产品。一种是资源协同，比如和美的之类的合作。二是行业资源协同，就是包括和万达、碧桂园的合作，比如合作开发，合作拿地。第三，就是服务输出，其他企业出地，万科负责操盘。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年，万科不断加大各类创新业务尝试，长期来看，将为万科提供巨大的成长空间，新业务的贡献有望占收入的五成以上。