南翔要勇敢到北京（楼盘）“抢项目”

　　上海（楼盘）中房研首席专家李战军

　　针对目前房地产市场走势趋平，个别地区有楼盘降价的现象，李战军认为，虽然目前有个别媒体在炒作房地产市场崩盘论，但实际上，从整体上看，全国房价并没有大范围下跌，绝大多数地区依然上涨，只是涨幅有所缓和。还有人以第一季度房地产市场的成交量来作为市场下行的依据，但实际上，每年的第一季度都是房地产市场的淡季，从4月到6月，市场的交易量会越来越高，市场真正的旺季主要集中在每年的6月至9月，所以以第一季度房地产市场成交量不大为依据预判整年的市场行情，本身就是不可行的。

　　李战军谈到，要对房地产市场进行整体预判，关键还是要看两个指标。“首先是全国的城镇化进程是否已经减缓，第二是整体经济情况如何。从这里就可以看出，目前我国的城镇化正是到了高速发展的阶段，只要城镇化的的进程不减缓，房地产市场就谈不上所谓的崩溃。”

　　李战军也对今后的房地产市场进行了预判。他坦言，要希望今后房地产行业还能保持以前的高利润是不可能的，而且市场的分化会越来越加剧。“这种分化的加剧并不仅仅是一线城市和二三线城市市场行情走势越来越不同，同一个一线城市的不同开发商，甚至同一个开发商的不同项目之间也会存在分化。即使是在一线城市，有的项目会热销，而有的项目则会卖不动。”

　　结合南翔的新城总部规划，李战军认为，在城镇化过程中有无数迂回的空间。南翔镇虽然已经位于上海，但其城镇化进程依然在继续，新城依然有很大的发展潜力。例如，前段时间北京很多企业要把总部搬到保定（楼盘）的新闻传得沸沸扬扬，还直接推高了保定的房价，但实际上真正愿意到保定去的企业并不多，因为企业认为保定的平台距离北京差距太大。对于这种企业，南翔完全可以“走得更远”，直接到北京去让这些企业搬到南翔来。因为上海的平台绝对不比北京差，而南翔等新城在成本等方面和市中心比较又有很大优势。总之，随着城镇化的不断推进，南翔等新城依然还有很多机会。

　　主题元素破解项目同质化

　　浙江商会房地产委员会秘书长吴臻祺

　　吴臻祺谈到，目前商业地产市场的第一个现象是项目的规模、体量越来越大，一个商业地产项目动辄10万平方米、20万平方米“起跳”，这个问题在二线城市及一线城市的新城区中尤为常见。第二个现象则是商业地产项目同质化越来越严重，现在走进任何一家购物中心，看到的品牌、形式都差不多，逛哪家商场都是一样的。第三个问题是餐饮业在商业地产项目中的占比越来越大，以前的商业地产项目，餐饮业占比大概在20%至30%，现在很多项目的占比达到了40%、50%，甚至出现了倒挂。

　　针对这些问题，吴臻祺提出了一些自己的想法。要解决商业项目同质化的问题，运营商可以在商业项目中添加一些主题元素。然而，所谓的“主题元素”并不单纯是以某一业态为主题，虽然“主题元素”在商业地产运营中是创新概念，但这一概念本身仍需要创新。吴臻祺说：“几乎每个商业项目中都有餐饮业态，有些商业项目引进了某些独特的地区概念，比如台湾小吃、日式餐饮，这就是一种创新。但是在顾客失去新鲜感以后。这时商家可以继续创新，例如引入动漫主题概念，将动漫作品、人物元素加入到餐饮业态中，这就是进一步的创新了。”

　　房地产业迎“翡翠十年”

　　复旦大学不动产研究中心陈晟

　　在提出了房地产市场从“黄金十年”向“白银十年”转变后，陈晟又提出了“翡翠十年”。所谓“翡翠十年”，一方面指的是开发商投资的眼光必须准确，如果错把一般的“石头”当作“翡翠原石”很可能会血本无归。而“翡翠十年”的另一层意思则是，一个项目就算有好的区位、好的环境，也必须经过“打磨”才能成型，这种“打磨”就是配产业、配园区，用产业保证项目的长期吸引力。在合理配比的商业、产业后，项目还需要长期的合理运营，只有通过运营才能体现出项目的价值。

　　陈晟还提到了中国城镇化指数和新城发展的关系。这个城镇化指数包括人的城镇化、产业的城镇化、资源引导下的城镇化，以及政策匹配下的城镇化。将这几个指数综合起来看，上海正处于城镇化的最高水平—分割阶段。所谓分割阶段，就是指城市的不同产业开始分割，从市中心向郊区递延，甚至从郊区向外围城市递延。作为近郊地区，在这种城镇化进程中更加担负着产业承建的任务。但在承接产业的过程中，也需要进行筛选，而南翔选择承接的正好是互联网金融、现代服务业等第三产业，这正符合持续发展的态势。

　　除了产业的选择以外，新型城镇还要关注人口的变化，比如南翔在发展的过程中，人口是净流入还是净流出，特别是高学历、高收入人口的动向。除了人口问题以外，在新城的发展中还要关注政策的匹配。这种政策匹配不仅仅是对于企业租金、税收上的优惠，更多的是服务的匹配，让产业园区中的人觉得“住得舒服”。