| 强化市场预期，稳定房价走势-“国五条”背后信息解读 |
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| 发布时间：2013-2-27 10:55:53 来源：中国房地产数据研究院 |
正值国内房地产市场处于加速回暖的敏感时期，2月20日，国务院召开常务会议，专题研究部署做好房地产市场调控工作。本次会议确定的五项政策措施，被业内外按习惯称之为“国五条”。但相信这是指导性的文件，更详细的政策将取决于市场反弹力度和各部委负责人落实后的更高级部级协调部门的政策统筹。
一、部署调控工作的背景
1、国内房地产市场回暖明显
我院的统计显示，近十年来以房地产调控为主题的国务院常务会议达九次之多。每次会议总是在国内房地产市场出现暖流，尤其是房价出现明显的过快上涨势头的形势下召开的。
近期的数据显示，价格方面，百城住房价格已经连续8个月环比上涨，且其涨幅还在不断攀升，2013年1月涨幅已经突破1%，达1.2%。北京二手房价格已经连续有12个月上涨，2013年1月同比涨幅高达18.8%。一线城市都出现2%的上涨，3/4城市在涨的范围；需求方面，全国主要城市新建商品住房需求持续旺盛，2012年底的热销局面一直延续至今，代表房企的销售同比增长1倍以上；土地方面，量价齐升，部分城市“地王”频现。今年以来，全国住宅用地推出量和成交量同比分别增长了17%和7%，土地出让金涨幅超过60%，溢价率高达15%（去年同期只有1.6%）。
很明显，国内楼市正处于可能因某些城市供应不足导致加速回暖的进程当中。
2、本届政府的承诺犹言在耳，未来政策执行者的特色也有体现
由于中国房地产市场十分重要，它一头连着国计，一头连着民生，因此在当前房价已经处于高位的情况下，保持它运行的基本稳定显得非常关键，中国的楼市问题事关全局。去年两会期间，温总理强调房价需要合理回归，“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”
克强副总理主抓的保障房政策更加明晰，建设和配套同步要求、扩大务工人员覆盖范围都予以体现，抓供应落实的指标问责也抓住了关键点。
二、政策的内涵与意义
1、政策保持了基本的稳定性
从政策的内容来看，五项措施（完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设以及加强市场监管）可以说了无新意，这些内容都在以往政策的里面被提及，有些甚至被反复强调。如抑制楼市的投机投资性需求，就一直是国内房地产市场调控的着眼点。从方法方式而言，也就是延续了限购、限贷等手段，再施以房产税扩围的压力。
但是，这样并不意味着上述的政策仅是预警。它再次重申了中央政府对房地产市场调控的态度，彰显了其坚强决心，打破了市场对政策放松的猜想，使得继续“从紧”被很多人士看作是新一届政府对房地产市场调控的基调。它隐含了调控政策可能适度加码的意向，强化了市场各方的预期，对于稳定目前不断上升的房价，无疑是大有裨益的。
2、政策的预警性大于实际操作细则
作为今年换届两会之前的最后一次国务院常务会议，出台的细化的政策不大可能有巨大的突破。除了保持基本的稳定性以外，其预警性大于实际操作细则。
一方面，本次会议提出的“国五条”，并没有超越2011年“国八条”的方向与范围；另一方面，本次会议出台的政策细节并不十分具体，它比较概括，是一个纲领性的政策，其指导意义更为明显。其传递出的信号显示，政策的出发点和归宿，仍然是稳定、健康发展国内房地产市场。政策的具体操作指导并不很细，因为它更倾向于起到警示和长期规划要求的作用，因而其预警和宏观意义更为明显。
三、期待两会或二中全会后更详细有力政策的落地
鉴于国内房地产市场处于关键敏感时期，更由于它涉及到方方面面的巨大利益，业内外对两会后具体的政策出台十分期待，当然也充满了各种猜想。我们都希望中国房地产市场平稳、健康运行，政策方面需要在延续其稳定性的同时不断有所创新，有所突破。在此我们提出几点看法，供各界人士参考。
从“国五条”的内容来看虽然它延续了原来的政策框架和基本思路，但也透露出几点新意。稳定房价影响深远，地方政府责任重大，因此这次政策强调对地方政府的问责，切中要害。在目前的房地产市场要素供应体制下，地方政府需要把握好土地的供应数量和供应节奏，努力促进有效要素稳定供给机制的形成。因此，地方政府土地规划的落实情况，应该成为督促检查的重点，也是应该被问责的基本问题之一。
抑制投机和投资性需求，一直是调控的基本方向。此次政策说明，已落实限购政策的城市，政策还需继续完善；政府实际上承认限购至少在短期内具有明显遏制房价快速上涨的作用。也存在扩围的可能性。但是需要指出的是，针对特大城市的特殊性，普通和保障性住房限购或许将成为长期化、常态化的政策，但在继续挤压投机投资需求空间的同时，应该适当可虑一些特殊人群，如五年社保缴纳的单身非婚女性等的自住性购房需求。完善限购措施。房产税方面，会有5-8个城市被纳入个人住房房产税改革试点范围，模式还是根据上海和重庆的试点版本经验以及其他城市特点设置执行，各地的人均免征税面积和税率会有所不同。
在供应方面，此次政策要求2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，而2011年新国八条中提到的是过去两年的平均供应量。为此，应该保证今年有足够量的土地供应，以确保正常的市场供需关系，以防恐慌性购房带来的价格上涨。目前的土地制度改革需要增加城市的住宅的土地供应指标，适度控制工业用地指标比率或者利用集体用地合理扭转替代工业用地指标制度，增加整体工业用地的使用效率和城市中心土地的二次利用开发问题。保障房的建设，除了要继续加大支持力度以外，应该切实解决后期的分配与管理问题，既要努力降低其空置率，又要增加配套率，同时加强入住者资格的审核。为此，需要地方政府加大公共服务的供给力度，调整保障房的准入标准、扩大保障房受益人口的范围，包括城镇化带来的常住人口住房保障的实现。
市场监管方面，需要在商品房的信息审核和发布方面有所作为，这本质上是信用管理，此举在目前的房地产市场当中显得至关重要。北京市的实践具有重要的参考价值。一方面，要建立房地产市场调控的长效机制，逐渐减少行政性手段的使用，并以法治和经济等方法进行替代。房价的控制目标，短期内应该参考当地的GDP预期增幅和人均可支配收入的增幅。
表 2013年各省市GDP目标与（省会）城市房价预测合理增幅及价格
|
省区 |
2013年GDP目标增幅（%） |
2012年（省会）城市商品住宅水平 |
2013年（省会）城市合理房价上限（元/平方米） |
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价格（元/平方米） |
增幅（%） |
|
北京 |
8 |
20534 |
-5.64 |
22177 |
|
上海 |
7.5 |
22594 |
0.81 |
24289 |
|
天津 |
12 |
10061 |
7.63 |
11268 |
|
浙江 |
8 |
14590 |
-12.27 |
15757 |
|
山东 |
9.5 |
7514 |
-2.42 |
8228 |
|
广东 |
8 |
12701 |
5.51 |
13717 |
|
江苏 |
10 |
10967 |
-0.22 |
12064 |
|
河北 |
9 |
6225 |
10.53 |
6785 |
|
福建 |
11 |
14188 |
-0.31 |
15749 |
|
海南 |
10 |
8187 |
-9 |
9006 |
|
辽宁 |
9.5 |
7133 |
11.76 |
7811 |
|
吉林 |
12 |
5987 |
-1.69 |
6705 |
|
黑龙江 |
11 |
7250 |
5.61 |
8048 |
|
安徽 |
10 |
6470 |
-5.6 |
7117 |
|
湖南 |
10 |
6462 |
-7.78 |
7108 |
|
湖北 |
10 |
7152 |
-3.67 |
7867 |
|
江西 |
10 |
6946 |
-9.88 |
7641 |
|
山西 |
10 |
8002 |
3.8 |
8802 |
|
河南 |
10 |
6884 |
-1.51 |
7572 |
|
重庆 |
12 |
6517（上半年） |
— |
7299 |
|
云南 |
12 |
7812 |
3 |
8749 |
|
广西 |
11 |
7427 |
13.08 |
8244 |
|
四川 |
11 |
6294 |
-6.56 |
6986 |
|
内蒙古 |
12 |
5220 |
3.06 |
5846 |
|
陕西 |
12.5 |
6921 |
— |
7786 |
|
贵州 |
14 |
4577 |
-11.2 |
5218 |
|
青海 |
12 |
4643 |
-3.86 |
5200 |
|
甘肃 |
12 |
6781 |
7.46 |
7595 |
|
新疆 |
11 |
5700 |
14.5 |
6327 |
|
宁夏 |
12 |
6342 |
10.87 |
7103 |
|
西藏 |
12 |
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— | 注：1、资料来源于各省市政府工作报告，中国房地产数据研究院；2、合理的房价增幅不应超过当年GDP和人均收入预期增幅，因此我们计算2013年的合理房价上限应为2012年房价*（1+2013年GDP预期增幅），暂未使用人均收入增幅指标。
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