| 1月28日：2013机遇对话 |
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| 发布时间：2013-1-28 10:44:03 来源：新民晚报 |
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前瞻2013 2013买房大调查
经过长达两年时间的消化之后，人们逐渐对市场形成了更为理性的认识，市场建立了新的平衡，需求逐步释放。在即将到来的2013年，这种行情还会延续。
2013年，上海市场将会呈现出产品结构调整，刚需、改善以及优质投资型物业都会有很强劲的市场表现，或许能形成三足鼎立的趋势。 市场一致认为今年楼市限购政策仍将执行，这对今年成交量的突破带来不确定的因素，也会对房价是否上涨带来影响。随着去年下半年楼市回暖行情开始，买卖双方对于今年楼市的持续回升十分期待。
对于今年整个市场环境及趋势，开发商的首要策略还是以制造主流产品以达到全年冲量任务，金地集团华东区域地产公司董事长兼总经理陈必安表示：“高端市场、刚需市场仍然是楼市结构中不可或缺的重要战略布局，房企内部还是需稳重求胜，打造高品质责任地产。”
低价购房最好时机已过
2012年是为生存而采取的极端性、阶段性促销，这种情况不会有很大惯性。
新民楼市：根据今年宏观经济走势的定调，能否预测一下市场的基本走势？
许仰东：今年房地产市场仍在调控政策和供需关系中游走。但总体向上看好。调控政策首次提及改善型需求，表明刚性地单一调控房价的方式会柔化。2013年楼市供需关系仍会有较大动力促进“双增”，即成交数量及价格合理上扬。
此外，关于城镇化的话题，会从概念理解走向产业准备阶段。新城镇化模式会更长时间影响到中国房地产业中长期发展。
因此，2013年房地产市场将是“在调控背景下逐步向好的趋势”。
新民楼市：2012后房企会否高调定位，恢复市场信心？
许仰东：经历了多次市场调控，特别是2012年房地产调控后，中国房企已经逐步成熟，一是适应调控的能力得到提高，学会了以灵活的应变方式面对硬调控；二是逐步寻找到了新的生存方式，学会了冲和守、退与进；三是自身防风险意识提高。
同时，房企对于一二线及三四线市场的理解会有不同。简单理解一二线与三四线的划分会有调整。中国相当一部分房企不得不关注三四线城市，但如何进入，以何种力度进入会成为现实话题。
因此，2013年房企会谨慎乐观，在困难中恢复市场信心。
新民楼市：从产品角度看，改善产品需求是否有变化？
许仰东：产品改善是一个永恒的话题，大部分房企已经在市场中学会了对产品的调整。市场会呈现两大类企业，一类是坚持差别化、个性类产品定位的，如绿城、星河湾、万达等企业；另一类是平衡性企业，如绿地集团等。这两类企业都有生存发展的空间。中国5万多家房企不可能在这样庞大的市场采用一种模式去制作产品。
新民楼市：从营销角度看，市场会否继续促销？
许仰东：打折及促销是营销中不可避免的技术手段。但在不同时期表现的力度、方式会不同。2012年是为生存而采取的极端性、阶段性促销，这种情况不会有很大惯性。换句话说，购房者最好的低价购房时机已经过去。
2013年针对不同盘量，不同资金需求，不同企业特点，仍会有扣折、促销政策面市，但不会成为营销的主流方向，即使有高折扣楼盘上市，会是短暂的、局部的。
上半年价格非常坚挺
未来5年，房地产企业数量可能减少三成。
新民楼市：根据今年宏观经济走势的定调，能否预测一下市场的基本走势？
陈晟：今年因为供需的问题，再不出台严厉措施的情况下，价格将有上升的压力。在限购持续的情况下，对上海优质项目建议买入，会有和GDP增速相比略高的价格增幅。
从“全国70个城市房价指数”近年来同比增幅变化可以看出，从去年6月开始已出现上涨；由于同比数据的滞后性，预计2013年一季度，这一指标将止跌反涨，全年将保持上行，2014年触顶。
新民楼市：开发商在去年基本都完成了全年指标，那么今年会否高调定位？
陈晟：万科、保利和绿地3家房企2012年销售额超过千亿，中海、万达、恒大三家企业销售额也均突破900亿元，稳步向千亿迈进。经过了近两年的调整，2013年中国的房地行业将彻底摆脱萎靡态势，进入良性发展通道，但房地产行业洗牌仍在持续，房企未来或将明显分化。
品牌房企把挑战变成动力，获取了小开发商的市场份额，所以大开发商会继续关注上海等一线市场以及商业项目，但小开发商机会更加渺茫，要加快战略定位的思考和转型。
标普在近期的报告中称，今年将是楼市的“两极分化年”，部分中小房企出局会让强者愈强。未来5年，房地产企业数量可能减少三成，减少的企业以中小房企为主。
新民楼市：从产品角度，市场的差异化特征日趋明显，刚需、改善的产品需求会否有变化？
陈晟：刚需继续，改善需求积极入市。同时，上海的异地高考制度和房屋财富变现融资能力将继续对高端物业产生刺激效应，政府要加快各类物业的供应力度，高端市中心住宅和远郊区以内别墅会产生持续外来需求。
新民楼市：去年市场打折、促销“满天飞”，今年的市场会否继续此情形？
陈晟：上半年价格将会非常坚挺，之后将取决未来政策的变化，市场将会是常态化变化，弱化淡季旺季的销售策略。
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