| 上海高端住宅市场现状与未来十字架走势分析 |
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| 发布时间：2012-9-17 10:51:43 来源：中国房地产数据研究院 |
高端住宅市场历来是房地产市场中较为特色的一个部分。上海的高端住宅市场常年受到高资质买家关注，其市场动向也牵动着业内外人士的心弦。
今年以来，上海豪宅市场出现了一些微妙的变化。这些变化的背后，有其相应的市场运行逻辑。
从上海的别墅市场来看，今年一月至五月成交面积逐月走高，此后出现U型波动。2012年1月上海别墅签约量环比大跌，销售不足百套。实际上，当时不少开发高档住宅的企业资金压力并不太大，企业寄托希望于年中或下半年调控政策有所松动，因此它们推盘的积极性普遍不高，致使1月零开盘。就需求角度而言，一方面，春节是传统的销售淡季；另一方面，持续实施的限购政策，使得投资和投机性需求基本上被挤出了市场。诸多因素的叠加，使得年初的上海别墅市场格外冷清，但这又都在情理之中。
接着来看第一季度的上海别墅市场，总体上反映出限墅令以及一年多的限购政策的调控，其累积效果正在显现。投资、投机性需求受到抑制，而高端别墅项目的去化周期较长，需要相应的更长的积蓄客户的时期。同时，别墅项目的开发者特别注重产品形象和价值提升，上述种种原因，促进了上海别墅市场向一个较为理性的发展阶段回归。
在从今年上半年的上海别墅市场来看，1-6月上海别墅共成交2099套，共计成交面积达45.94万方，在成交套数和成交面积上同比2011年上半年下跌9.99%与41.25%。年初开局市场冷清，3月总成交套数达351套。4-5月，依旧保持着3月的上涨势头，成交量稳步上升。5月末时，成交量抵达了顶峰，单月成交554套。6月原本以为是销售节点中的淡季，但是实际上淡季不淡，虽然成交量上逊色于5月，但与3-4月相比，仍占据高位。此轮行情总体上来说是开发商“以价换量”的效应起到了重要作用。
最后来看最近的7、8两月的情况。7月延续了上月成交下滑的态势，8月虽有所反弹，但力度不大。显示出“以价换量”效应的递减，市场出现了疲惫状态。同时也可以看出不少开发商在积极地积累意向客户，为今年的“金九银十”积蓄力量。
另外从产品特色来看，今年以来上海经济型别墅行情很好。这是在严厉的限购政策高压之下，市场客户自动变通的结果。小户型经济别墅具有“小户型、大空间”的特点，可以满足改善型需求客户一步到位的需求，因而市场被较为广泛地接受。实际上，两河流域等一大批地理位置优越的城市型别墅受到市场的青睐，其背后的逻辑正是如此。
从区域因素来看，今年以来成交活跃的区域，都有其独特的优势。如迪士尼板块区域别墅受到市场的好评，是因为迪斯尼项目持续推进的缘故；大浦东腹地周康航新板块的区域特性凸显，成熟的交通配套，板块较高的教育资源，周边生活商业资源等优势，使两河流域、长泰东郊御园作为城市型别墅的特性更为显著。
与成交面积同比变化不大的别墅相比，上海的高档公寓市场成交面积在今年上半年同比有较大的增长。
整体上，上海的别墅市场与高档公寓市场存在很多共同点，特别明显的差异并不多，其市场结构存在很多的相似性，因而两者在很多时段上的市场走势也相差不大。但是在地域分布上，两者的差别是明显的。一般来说，别墅大多数分布在市郊具有稀缺自然景观资源的地带，而高档公寓往往坐落于城市中心的优越地段，拥有丰富的人文资源和良好的市政服务。
上述高档公寓与别墅的差异，导致一些时期两者的市场成交出现差距。限购政策执行以来，上海相当数量的高端置业者需求受到影响，有些是失去了购房的资格，有些是改变了市场预期陷于观望。今年上半年上海高档公寓成交面积同比大增，主要是因为先期具有购房资格的高端置业者被限购政策影响了他们的预期，而经过较长的时间观望以后，部分买家出手意愿增强，被压抑的入市意愿较为集中释放的结果。这部分客户十分注重住宅的品质和地理位置，关心项目周边的人文资源和成熟的市政配套，更理解上海市中心高档公寓基于资源稀缺性而具有特别的抗跌性的道理。
上海高档住宅市场的未来走势，基本上应该更多的从别墅与高档公寓市场两者的相似性入手进行分析。总体上来看，在宏观政策没有多大改变的前提条件下，未来一段时期上海高档住宅市场的成交不会有明显的大起大落，会延续此前小幅震荡的走势。
从资源稀缺性的角度来看。别墅和高档公寓往往都拥有独特的稀缺性资源，项目可替代性较弱。简而言之，这些住宅是卖掉一套少一套，高端的置业者非常清楚这一点，这会维持并促进高端物业市场的稳定。
上海拥有大量的高净值人士，他们对自己财富保值和升值的需求今后不但不会下降，反而会不断上升，而高档住宅一般都具有较强的保值升值能力，以往楼市的数据支持这一结论。预计未来上海高档住宅受投资者追捧的局面不会有较大的改观。
豪宅市场本身具有其独特的矜持，它对于价格既有敏感性，同时又具有慎重性。因此对于开发商“以价换量”的销售措施，豪宅市场有时会显示出其复杂的一面。目前上海的一些高档项目出现了大幅度的打折优惠活动，一些地王项目给出了6折的优惠，例如招商旗下的佘山珑原别墅；长甲地产的长泰东郊御园、长泰西郊别墅和长泰淀湖观园项目全部6.3折。对于这些措施，市场的反应还有待进一步观察：这是否会逐渐波及到整个上海高端住宅市场？豪宅市场是否能依靠“以价换量”来拉动销售？置业者是否反而因此而采取观望状态？
事实上，以往的市场经验表明，豪宅市场客户似乎更加住宅产品的高端形象。从近年来豪宅成交的TOP10的项目来看，高端客户对价格的敏感性并不很高，而是十分注重产品品牌和其蕴含的丰富内涵。数据显示，对高端产品的经营，形象的打造比价格的升降具有更加可持续的发展空间。可见，今后上海豪宅市场的价格基本上会处于一个较为稳定的水平。
从布局上来看，上海的豪宅分布大致上呈十字架式，明显存在较为集中分布的纵横两条线。横向上沿延安路东向浦东世纪大道延伸，西至虹桥乃至徐泾；纵向上沿黄浦江沿岸以外滩为中心北向杨浦延伸，南向闵行、奉贤等区域发展。目前，许多高档住宅区呈点状分布在这两条主线上，在黄浦江边错落有致地布局，犹如一条珍珠项链般呈现在世人面前。由于稀缺资源的拥有，今后这两条地带的豪宅还将会进一步集中，从点状向线状发展的趋势会越来越明显。
当然，以上这些分析都是基于当前的房地产调控政策不会有大的变化的条件下的。预计本届政府任期内房地产调控政策不会有大的调整。而下一届政府履新时，只要国内宏观经济整体运行不是太糟，估计经济社会政策会更加面向市场，注重民生。包括豪宅高端市场在内的国内房地产市场将迎来新的发展空间。
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