张江板块的成长
数据来源：中国房地产数据研究院

从张江板块的季度均价这个指标来看，这是一个典型的成长型板块，最为关键的恐怕还是区域规划而引导的产业发展。

古北虹桥板块的成长
数据来源：中国房地产数据研究院

古北虹桥板块，近年来其成长的迹象也十分明显，这主要是古北国际社区建设的功劳。

　　文/郝莎莎

    回首楼市发展历史，古北、碧云、张江、世纪公园等等案例，都是规划指引下的成熟置业热点区域样本。对比这些过往的历史参照，能够帮助我们看清城市发展的轨迹，厘清置业的规律——想要找准置业方向，就跟随城市规划指引。在规划之下，交通、商务商业配套、资源重塑、人口导入、产业集中等多个方面才能逐步落实，推动区域的价值变迁。

城“势”靠规划指路

产能导入 提升地产升温步伐

    无数区域楼市的发展事实证明，唯有产业扎实了，经济上去了，才会有强大的带动力、辐射力。否则，就会底气不足，“小马拉大车”。“根据不同的发展定位制定出相应的发展规划，不同的发展规划引导相应的产业发展方向和规模，不同的产业发展吸引相应的人群的进入，于是区域内房地产市场的需求就相应地膨胀起来。”中房数据研究院执行院长陈晟表示。

    张江板块的崛起就是其中的一个缩影。张江作为上海现代科技产业一大聚集之地，张江高科技园区、孙桥现代农业园区以及银行卡产业园纷纷入驻，大量人才流入，对于该板块发展进程起到显著提升作用。 2011年3月22日，国务院正式批复同意张江高新区建设国家自主创新示范区，园区的国际地位及影响力得到提升，促进园区内的产业结构优化升级，新软件园落成及企业纷纷落户，加快改变张江板块的客户结构——除有园区内的刚需买家支持外，来自联洋、世纪公园等临近板块的改善型买家也纷纷出手在此置业。

    而与张江板块相邻的大东郊板块，随着“大浦东”战略的确立，迎来前所未有的发展机遇。依托浦东国际机场所建设的上海国际空港城，规划总占地将达到20.4平方公里，人口导入25万，企业入驻3000家以上，届时大东郊板块作为商务居住区的功能将日益明显。加上迪斯尼的建设拉升周边配套建设和人气，大东郊直接分享多重复合型利好。板块内的诸多别墅项目在其带动下屡屡成为改善型买家关注的热点。

轨交捷运 打破传统环线置业

    随着经济的发展，城市越来越大，房子也越造越远。房子买在哪一块才能达到价格与地段的最佳平衡，既能享受合理的地段优势，价格又能接受，同时还具有升值潜力——轨交的通达，沿轨交置业使得“1小时生活圈”进入上海成为崭新的生活版图。它是对固有的市区与郊区的概念的重新定义，它在原有的内、中、外、郊四环的固定区划上，做了人性化的调整。

    上海最能体现轨交“1小时生活圈”魅力的新例当属嘉定和宝山。以宝山为例，7号线北延伸段让一直困扰宝山北部楼市发展的交通因素得以突破，7号线北延线通车以后，美兰湖到闸北内环只需半小时左右。同样是外环附近板块中，七宝板块一手房的均价高出当时周边未通轨交的板块均价达20%以上，这无疑是得益于七宝拥有轨道交通9号线的原因。“其实，轨道交通影响的不仅仅是人们的出行，由于交通不便，很多已经交房很久的楼盘空置率依然很高。由于人气不足，周边的商业配套成熟速度也非常慢。交通不便、生活配套不成熟反过来又影响了楼盘的入住速度，这些区域就进入了一种恶性循环。”汉宇地产分析人士指出。

    破解入住率地和生活配套不成熟相互影响的怪圈就是轨道交通的及时开通。比如在轨道交通7号线北延线第一站顾村公园站附近，在相距不足1公里的范围内，就有两个大型商业综合体绿地北郊广场和绿地公园广场在建。

生态资源 板块人居价值再发现

    生态公园的规划不仅具有改善居住生态环境、提升区域形象的功能，更成为新区域发展中人口导入及房地产开发的重要驱动。世纪公园、顾村公园、新江湾湿地等等，正在演绎这一价值规律。

    世纪公园板块早在2000年开始发展，10年之间的房价翻了10倍。中国指数研究院数据显示，世纪公园在1997年开发初期，板块较为荒芜。 2005年高速发展期，相关生活配套已经形成，轨交2号线逐渐使交通更为便利，开始作为新兴居住热点板块为人们熟悉。 2007年至今，世纪公园板块已经成为炙手可热的居住板块价值高地。

    而新江湾城板块凭借其上海市区仅有的原生态湿地景观资源，板块住宅均价从2005年不到1万元/平方米，涨到目前4万元/平方米水平。政府利用这块宝贵的土地资源进行规划、投资，建成以21世纪知识型、生态型住宅区和花园城区为方向的新江湾。“生态景观住宅依托优质自然资源驱动地产价值；拥有生态景观的区域往往由人气不旺的远郊陌生区域发展成中心居住区，由低房价区域发展成居住价值高地。”中国指数研究院上海研究中心副总经理兼研究总监杜丙国总结。

专家支招

越早越“值”，中途进入也不错

中国房地产数据研究院执行院长 陈晟

    置业区域的进入，开发商与购房者关注的侧重点未必完全相同，又由于置业目的不同，购房者之间也存在着些许差别。具体而言，开发商较为注重区域发展的潜力，因为随着区域的不断发展，区域内开发的楼盘就可以较为轻松地获得良好的销售业绩，甚至最终能够获得业内外的赞誉。对于购房者而言，自住性需求的消费者，较为偏重关注区域内的基础设施、相关配套等的齐全或近期的发展方向、程度及规模等；投资、投机性需求的购房者最为看重区域的成长，其中一个重要的指标就是由于区域成长而带来的区域楼盘价格的上涨。

    至于进入的时机，对于具备巨大成长潜力的区域当然是越早进入越好，但是由于种种原因，无论是开发商或者是购房者能够准确进入抄底的毕竟不是大概率事件。对于成长速度快、发展潜力大的板块，无论是开发商还是购房者，如果没有先期进入，中途进入也是一个不错的时机。

购房者按置业目的择机进入

德佑地产研究主任 陆骑麟

    开发商进入一个新区域，必然是越早越好。先期进入的开发商都能获取相对较低的土地成本，不过并非所有拿地成本低的开发商都能获得最大回报，最主要还是看其开放进度。具有典型案例的有古北二期的开发，其中最先开发的项目之一古北嘉年华庭，2004年初项目售价仅在1.5万元/平方米左右，而到了2007年区域内最后一个销售的项目御翠豪庭，最高售价达到7万元/平方米。获得区域土地最大的增值效益。

    对于购房者而言，进入的太早也不一定能够短期内获利，因为这个时候区域的房价还处于是较低的时间段，区域并未完全得到市场的熟悉和认可，而开发强度达到高点之后就是房价上涨最快的时候，区域的公共生活配套设施也会随之进入加速的阶段，那么会带来大量的购房需求，而进入后期的话，是房价的稳固和稳定增长的时间段，这个时候是人口的导入和配套设施逐步完善的阶段。作为长期投资的购房者而言，先期进入必然会获得在整个区域开发带来的全部收益，如果中短期投资者而言，在区域的开发中前期进入相对比较合适，而完全自住型的购房者，区域的开发的中后期进入会相对合适，因为区域的配套设施会相对完善，便于生活，而过早进入的话，出行和购物便捷度会碰到极大困难。