产业地产的特性是小客群，大客户，成交周期长，利润率不高；众创空间现在很红火，某种程度上它也是产业地产。传统地产是小客户，大客群，利润率 高，资金周转快。所以传统地产和产业地产是两种思维，这或许可以解释为什么包括万科、复星、绿地、碧桂园等传统房企转型产业地产，没有一家能达到及格。

产业地产的五大趋势和四大热点

    产业地产轻重资产动态平衡趋势：现在行业主流的产业地产商，已经有95%都介入了轻资产层面。

    产业地产金融化趋势：产业地产由于长周期、前期现金流匮乏的状况，非常需要金融力量的支撑。金融化是产业地产的一个比较严重的痛点：其受制于金融机制不完善的情况正在越发凸显，积重难返，欲轻不能，包括产业地产基金也一直是雷声大雨点小。

  产业地产平台化趋势：产业地产要建立起可持续的发展模式，应该注重基于自身的平台化路径打造，使角色要去开发化，成为产业的场景制造者和生态维护者，成为各种通道的切入口，并建立起要素流动的标准，这是产业地产的终极目标。

  孵化能力成为园区标配：2015年可以被定义为孵化年，孵化器已经上升为国策级别。在创新创业氛围比较浓厚的城市，比如北京、上海、深圳，孵化能力已经成为实力比较强的产业园区的标准配置。孵化能力决定了园区资产价值和产业地产商估值的比较优势。

  让园区流动起来：园区的流动将在未来3年形成一个万亿级的市场，需要构建更加庞大的退出渠道。

  众创空间“细思恐极”：运动式、物理式、空间式的众创空间有点危险，基于产业和资本的孵化才是永存的，科技部把众创空间纳入到国家级孵化器的管理中是正确的。

  经典孵化器有望逆袭：在上海、深圳很多老牌孵化器正在进行多元灵活的现代化、市场化改制，未来可能会有重大的突破。

  “野蛮人入侵”：来自传统房企、金融行业和实业领域的各派势力都纷纷涌入产业地产江湖淘金。但需要谨慎看待这些外行的进入，既有的思维和基因很难短时间内契合，其中风险重重。

  园区服务机构甚嚣尘上，强者寥寥：获利渠道太单一，与重资产的捆绑性和控制力又太弱，不足以支撑它们的战略野心，产业地产纯粹的轻资产其实是一个伪命题，难以真正立足。

2015年9月S-Park火花联合园区中国发布中国产业地产30强名单。

S-Park轻重动态平衡度因何而来？

产业地产行业不仅面临估值难的问题，而且也遇到难以定性的烦恼，尤其在对接资本市场时，金融机构和投资者很难理解产业地产的模式与产品，无奈之下最后只能以“房地产”的身份标签推向市场，这样必然面临公司市值严重偏离实际价值的困扰。

  就行业属性而言，根据产业与资产在各个发展阶段的不同诉求，配比企业轻重资产，达成结构和时间上的动态平衡，是目前产业地产最为理想的发展模式。今年的中国产业地产30强榜单，以轻重动态平衡体系为重要评估内核之一，辅以大量的调研数据和网络投票率，形成了一个科学、客观和高认可度的综合得分数，对火花S-Park、产业地产市场和专业人士而言，都是一次创新和突破。

前三甲，代言产业地产的优秀标杆

  备受瞩目的产业地产30强前三甲在经过近10个月的等待与猜测之后，最终花落华夏幸福、联东集团和张江高科三家。

  华夏幸福代表了中国产业发展与城镇建设之间互动互融的创新探索实践；联东集团代表了踏踏实实做产业物业，心无旁骛为产业服务的行业底线思维；张江高科则代表了产业园区的新投行、新金融、新孵化思维，并承载了上海自贸区和全球性科创中心建设的新气象与新实践。它们称得上能够代言行业的优秀标杆。

  三者在今年表现非常活跃，动作频繁，并都在转型路上大踏步前进，有着强烈的战略驱动属性。它们以不同的历史路径、发展模式和各自鲜明的产品类型，成为中国产业地产丰富多元生态的集中缩影。