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上海城房指数第三期
发布时间:2013-2-27 10:01:36 来源:中国房地产数据研究院
概要:受春节因素和房价短周期调整影响,2013年1月上海楼市成交规模较2012年12月环比回落,市场成交均价环比微跌,量价总体上仍处高位,量价平稳增长趋势仍不变。
据中国房地产数据研究院中国城房指数系统显示: 新年1月,上海一手房市场同质样本指数为2045点,较上月环比回落0.05个百分点(-0.05%),监测的各特征物业指数均出现一定的价格小幅回落。  

伴随2012年经济形势复苏和岁末的政策利好预期,上海楼市也在年末演绎一波“量价齐升”的翘尾行情,给传统淡季的楼市带来不少激情和涨价预期。新年伊始,1月上海楼市仍在延续去年12月的升温局面,市场成交虽有回落,但量价仍处高位,表现更是值得预期。
2012年岁末房价迅速升温,似乎政策面并未予以同等力度的应对调控力度,那么新年楼市的继续升温是否会触及监管层容忍底线而导致严格调控呢,特别是全国两会即将召开,楼市并将再次引起高度关注。
一、  20131月:上海整体市场量§价表现
中国房地产数据研究院§上海房指数系统显示(见图1:
从沪市房价的长期走势上看,在整个市场调控和刚需强劲的大环境中,2012年全年上海楼市房价总体保持平稳上涨趋势,其中5月和10月出现稳涨中的小调整,至201211月起连续两个月上海住宅房价表现出明显增长势头。新年伊始,受假节日因素等因素影响,上海住宅房价呈微幅调整状态,预计2013年一季度仍然延续了短期震荡回调和长期平稳上涨的总趋势。


 

城房指数系统显示(见下表1),
20131月,上海市场一手房同质楼盘指数为2405点,201212月的2046点微幅下调0.05%,较去年同期同比增长4.47%。另外,根据中国房地产数据研究院的指数样本数据库测算,20131月的上海一手房住宅整体市场参考均价估计为22849/平米。


 

2012年的整体成交量趋势变化上看(见下图2),上海楼市成交全年呈快速复苏趋势,与上海全年的价格行情呈现互动拉升趋势。
2012年初,上海一手房成交从2011年整体疲软的行情中整体平稳回暖复苏,至8月市场成交掀起一波购房潮,12月成交规模创下近几年的历史新高。受春节因素影响,20131月成交回调,但仍保持高位成交水平。上海一手房成交规模(估算面积)如下:201211月成交14.8万平米,12月成交26.5万平米,20131月成交15万平米,环比下滑43%,同期比增长约6.5倍。



 

二、  20131月:上海区域市场表现

城房指数系统对上海环线位置楼盘的监测显示,

20131月住宅房环线位置指数,内环内同质样本指数为5893点,较201212月环比微跌0.24个百分点(-0.24%),内中环样本指数为4992点,环比增长1.01%,中外环样本指数为2929点,环比增长1.31%,郊外环指数1753点,环比增长0.66%,外交环指数2321点,环比增长-0.08%

 

城房指数系统对上海区域楼盘的监测显示,

20131月住宅房样本区域中,崇明、长宁、嘉定、闸北、杨浦和宝山等性质区域房价增幅较大,均超过了1个百分点,其中崇明和长宁的住宅房均价增长分别为3.87%3.14%;虹口、普陀、闵行、金山和浦东住宅类价格环比下跌,其中,虹口和普陀的跌幅均超过1个百分点,虹口区域环比下跌1.85个百分点,普陀下跌1.02个百分点。

 

城房指数系统对上海板块楼盘的监测显示,

201212月共监测的上海地区的84个板块,其中47个板块均价环比增长为正,34个板块增长为负。20131月共监测的上海楼市的84个板块,其中39个板块均价环比上涨,45个板块均价环比增长下跌。

20131月,楼盘均价增幅TOP10板块依次为:淞南板块(8.78%)、南翔板块(8.23%)、新江湾城板块(7.42%)、黄渡板块(7.29%)、长兴岛板块(6.94%)、青浦镇板块(6.87%)、金虹桥板块(5.94%)、海湾板块(5.36%)、江桥板块(4.56%)和内徐汇板块(4.54%);

20131月,楼盘均价跌幅TOP10板块依次为:赵巷板块(-8.73%)、静安南块(-8.49%)、大华板块(-8.14%)、天山板块(-7.97%)、万里板块(-5.93%)、西城板块(-5.72%)、四川北路,四平路(-5.62%)、凉城板块(-5.21%)、共富、共康板块(-4.85%)和内长宁板块(-4.74%)。

 

三、  20131月:上海特征物业市场表现
城房指数系统对上海特征物业的监测显示,
20131月,上海别墅房同质样本指数为4764点,环比下跌1.33个百分点(-1.33%),样本统计的全市样本参考均价为45263/平米;上海办公房同质楼盘指数为3320点,环比上涨0.44个百分点,样本测算的参考均价为31548/平米; 上海学区房同质样本指数为3103点,环比下跌1.42个百分点(-1.42%),样本参考均价为29485/平米; 上海轨交房同质楼盘指数为2805点,环比下跌1.18%,全市样本参考均价为26654/平米; 上海景观房(公园、绿地、海河景、科技游乐和文化古迹等)同质样本指数为2772点,环比下跌1.14个百分点,全市样本参考均价为26335/平米。

 

四、  小结

新年伊始,上海楼市总体延续去年12月的升温行情,伴随着天气回暖,开发商融资拿地动作频繁,房企加快推盘节奏,消费者预期涨价升温,购房者积极入市,推动市场继续走向火热。在回暖的大趋势中,涨价已在众多房企的计划之中。对此,业内人士普遍认为,影响2013年房地产市场走向最大的不确定性在于调控政策,市场普遍认为两会之后房地产调控政策将进一步明朗化。

中国房地产数据研究院指数研究室主任丁元子表示,楼市回暖趋势较为明显,中央出台新一轮调控政策的可能性变大,目前全国两会前这段时间只是一个“政策的真空期”,一旦决策层决心再度打压楼市,进一步出台更加严厉的抑制政策,如强化限购令,提高多套购房标准,以及出台差别化的税收政策等,必将对年初火热行情形成不同程度的逆转,即将召开的两会将成为2013年楼市总体走向的重要风向标。

 

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