| 2月8日：2013春节看房 |
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| 发布时间：2013-2-8 14:19:46 来源：北青网 |
“过年我去三亚，顺便看看有没有适合买的房子”、“父母年纪大了，想为他们在环境好的城市买套房养老，昆明、成都哪个更合适呢”、“听说西班牙16万欧元就可以买房并获得居住权，是真的吗？正好春节你去西班牙旅游，帮我打听一下吧”……
春节期间，是房地产销售的传统淡季。但近些年，随着一二线城市房地产市场价格攀升，楼市限购，投资需求被挤压，越来越多的人将目光投向了买房条件相对宽松、具有一定升值潜力的城市，加之目前大量知名房企推出的旅游地产、养老地产，以及海外楼市“投资+移民”的横空杀入，使买房“全国化”、“全球化”逐渐显现。恰巧，由于地域性原因，这些房产销售的黄金期恰恰在春节、十一黄金周等旅游旺季。本期《广厦时代》推出“春节看房”专刊，将北京、云南、海南等买房人的投资重点城市与地区楼盘精心收纳，并对这些区域楼市进行了分析，为您在2013年蛇年春节献上一道丰富的“楼盘盛宴”……
土地供应制约纯新盘缩水三成 五环外新增供应占比八成 欲开盘项目普遍“量减价增”
2013 50个新盘 有您感兴趣的吗？
“以价换量”、“成本价卖房”、“排号”、“抢房”、“涨价”、“惜售”……这些关键词是媒体在去年不同阶段使用率最高的词汇，也恰当地描绘出了先抑后扬的楼市曲线。不少业内专家都认为，开发商的存货由积压难销到无房可卖是造成这一曲线的直接原因。而到了2013年，这样的情况会好转吗？
根据《广厦时代》联合亚豪机构的统计，今年预计将有50个首次入市的纯新盘项目，由于土地供应连续两年未完成指标，纯新盘数量相比2012年缩水达三成，且大部分位于五环外区域。可以预计，今年购房人对于纯新盘的追逐依旧会是“僧多粥少”的饕餮大餐。不仅如此，商住项目占比增加进一步减少了住宅新盘的数量。业内人士表示，许多开发商都在观望3月份“两会”对于楼市政策的定调，纯新盘住宅的集中爆发入市应该是从第二季度开始。
连续两年供地量不足 2013新盘供应缩水三成
纯新盘一旦入市，不但为购房人增加了一个备选项，还因为首次开盘的缘故，往往会给出更诱人的优惠，因此一直以来颇受关注。本报也联合亚豪机构，根据开发商近两年新购土地的情况做出统计，预计今年北京市的纯新盘数量将达到50个，但相比2012年上市的纯新盘数量还是减少了23个，缩水达32%。
这种情况很大程度上是受到了土地供应不足的影响，由于2011年、2012年房地产市场整体走势较低迷，这两年的土地供应也多次出现流拍的现象，土地供应的节奏也一再放缓，最终导致北京连续两年未完成年度供地计划。住宅用地的成交更是大幅缩水，按照新购土地两年左右的开发期来看，开发商土地储备量不足直接导致了新盘数量在2013年大幅缩水。
纯新盘的减少让购房人失去了更多选择的机会，但业内认为在售老项目将弥补空缺，不至于出现供需失衡的情况。亚豪机构副总经理高姗认为，在相当长的一段时间内，老项目加推也将为新增供应贡献一定占比，同时据官方数据显示，截至1月底，北京可售期房数量仍保持9万套以上，结合今年继续从严调控的主基调，需求的爆发性增长将成为小概率事件，因此2013年整体市场仍将维持供需平衡的平稳态势。
不仅如此，商业地产在调控期间的热销带动了商业土地和商住项目的积极性，根据统计，在今年的50个纯新盘中，商住项目则为14个，占比28%，接近三成,而2012年这一比重仅为22%。“不限购”的优势加上政层面在对待商住项目上愈加严格，也督促着商住楼开发商加紧入市、加快推盘。
五环外新增供应占比八成
根据亚豪机构统计数据显示，2013年计划入市的纯新盘中，五环以外的项目高达40个，占整体供应量的80%，其中六环以外项目占比33%，四环以内的项目仅有5个，其中4个为商住项目。供应区域上，大兴区、房山区、通州区为供应主力，占据了整体市场50%的供应量。
并且，如今的五环沿线早已不是单纯的刚需盘的天下，而是云集了刚需、改善、高端置业等各类不同需求的项目。项目售价也从每平方米一万五六千到三四万元不等。像房山、大兴等地的多个五环沿线楼盘普遍是以刚需为主，售价在两万元以下，而朝阳区的五环沿线项目像招商臻园、望京金茂府等，都是主打高端的改善需求，价格甚至逼近5万元/平方米。
业内人士认为，城中心用地稀缺，房地产住宅市场正在逐渐向远郊靠拢，原本集中在城区的高端盘也开始向外扩散。除了朝阳区、海淀区五环沿线楼盘主打高端外，轨道交通的改善让地铁房山线、大兴线及9号线、6号线等均带动了五环区域的整体发展。再配合这些区域土地供应的增加，使五环沿线成为今年纯新盘的主要集中地。
开发商观望政策风向 欲开盘项目普遍“量减价增”
由于受到元旦和春节假期的影响，今年的纯新盘在1月份并没有太大动作。根据北京市房地产交易管理网显示，一月份仅有9个项目获得了预售许可证，其中2个为首次入市的纯新盘。开盘数量锐减的原因除了节假日因素外，开发商刻意放缓节奏，观望政策风向也是原因之一。
由于去年底的量价齐升，关于3月份“两会”将成为政策窗口期的传闻不断。上海易居房地产研究院研究部长杨红旭就表示，北京率先出台量价齐稳的调控目标，并释放调控升级的信号，预计将成为样本，引起其他城市的示范，在此背景下，预期楼市调控将在今年3月份左右迎来新一轮升级。
不仅如此，政府部门密集重申房地产调控，一连串的喊话也让业内人士感到调控加码的迹象。中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为：“两会可能成为政策出台的敏感时间。不少开发企业都在关注政策走向的定调。”纯新盘的大量入市也会从政策相对明朗的第二季度开始。
另外，在今年将入市的纯新盘中，依旧很可能出现“量减价增”的局面。虽然50个纯新盘的数量对比往年减少不少，但是给出预计售价相比去年已提升不少。统计数据显示，以前价格较低的五环外项目，今年的整体开盘均价普遍上涨。像通州的纯新盘京杭广场项目，价就格达到3万元/平方米以上，这也是通州房价去年一路上涨的结果。此外，大兴的纯新盘兴创·屹墅售价28000元/平方米，亦庄的中信府预计开盘价格也在3万元/平方米左右，均拉升了今年纯新盘的整体定价水平。
高端纯新盘入市态度积极
值得注意的是，春节以后，尤其是第二季度，北京核心区涌现出多个城市豪宅。包括位于丰台区广安路的广安壹号、左安门的首开·璞瑅公馆，位于朝阳大望京的望京·金茂府以及臻园等，售价基本都是区域内的标杆，甚至连王府井附近都有新盘入市。位于东城区东四南大街的国赫宫，虽然是50年产权的商住项目，但项目负责人仍表示，稀缺的位置加上400平方米的主力户型，仍会对今年的豪宅市场产生冲击。
另外，楼市供应集中在五环外的现状，也让今年入市的少数城区项目不约而同主打高端牌，像位于东四环四方桥附近的新盘欢乐1+2，虽然是商住，但售价依然高达45000元/平方米。而位置更好的广渠路上的合生时代帝景、朝阳公园边的PARK北京、二环内的国赫宫等更是没有公布售价，但都由于区域内在售项目稀缺被业内认为会以高价入市。
高姗对此认为，北京高端楼盘的集中入市，一方面受到经济形势回暖、货币信贷政策放松的影响，财富阶层的资金调配能力大大提升；另一方面随着高端市场成交活跃度的提高以及价格的回升，使得开发商的推盘积极性得以明显提升。
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