长租公寓市场在经历了一轮阵痛和洗牌之后，正迎来新的产品变革。

房间全装修配有床、沙发、书桌、洗衣机、热水器，小区周边配有商业、办公、羽毛球场和小型图书馆，以满足年轻人为核心的青年租户需要。同时，为满足家庭型租户和周边居民的需要，长租公寓还配件了幼儿园，真正实现“租售并举”、“租售同权”。在北京万科泊寓丰台高立庄项目上，这些都将成为现实。

作为北京万科的第11个泊寓产品，高立庄项目不仅在装修、配套上采用更适合年轻人需要的产品，最重要的是，在产品性质上进行了突破——丰台高立庄泊寓将作为集体土地租赁性质的长租公寓入市预租，颠覆长租公寓市场的运营逻辑。

事实上，作为全国拥有最多人口的城市，北京长期以来一直存在较大租房缺口。据北京市城市管理委员会发布数据显示，2018年全市全年共拆除相关违建5985万平米。同年，北京商品房销售面积以及保障房销售面积共计1142万平方米。

违建的拆除直接导致了租房市场供给的减少。贝壳研究院近日发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。

在此基础上，大兴、通州、昌平、朝阳等区域承接了北京市主要的租赁居住人口。但由于“租赁住房的绝对数量的短缺”以及“优质租赁住房的相对短缺”，两者同时作用，导致近年北京大部分区域平均每年租金涨幅达到10%。

如何满足人们的居住需求，是眼下迫切需要解决的问题,北京万科泊寓高立庄，将成为一个 新兴 样本呈现。

从运营方式来看，万科在北京参与的集体土地租赁房建设长租公寓，有着制度创新的优势。通过和土地持有方的村集体建立合资公司，万科持有49%的股份，当地村集体则持有51%的持股量。村集体提供了土地，北京万科则负责建设和运营，并每年付给村集体收益。这种方式，既盘活了集体土地，又让运营方以相对较低的成本获得土地经营权，大幅减少开发成本，降低了企业的资金压力。

具体到项目来看，北京万科泊寓高立庄的地上建筑规模为13.5万平方米，项目共设3栋楼，首批开间700多套，以30平方米户型为主力，是包含办公、酒店、商业、公寓等多个功能等超大型复合性社区。目前公寓已经封顶，预计明年4月将会开业，租金定价在3000-5000元/平方米。

为满足不同居住需要，首批公寓中80%为开间，针对为上班族；20%则是一居室、两居室，以满足不同人口的家庭需要。“以一居室为例，目前的定价参考了周边小区价格，比周边同品质一居室房租要低，租期上也更加灵活，更能满足年轻人的支付能力。”北京万科泊寓高立庄项目的工作人员介绍。

同时，北京万科泊寓对于高立庄项目的定位，不仅仅是年轻人晚上睡一觉的地方，更是一个青年文化社区，旨在通过全方位配套和多样化社群满足城市青年对品质生活、文化汲取及高效社交的复合型需求。项目里还落地了万科的独立IP“ 雲中 图书馆”，以图书馆为载体，通过看电视、读书、分享等方式，将社区的住户 链接成 一个社群，形成内在生命力。

这一IP也获得了相关部门的认可，同时由于项目是和丰台科技园管委会的合作项目，管委会将进行青年长租公寓定点合作推荐，定向群体享受租金优惠。

作为国内头部房企试水长租公寓的样本，万科泊寓在北京已经有11家门店正式开业运营，总房间数2132间，共计6.6万㎡，整体出租率在95%以上。

另外，在北京已经获得6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万㎡，预计可以提供总计超过2.1万间租赁住房，总投资额约90亿元。未来3年，北京万科每年计划新增约7000间新增租赁住房项目开业。

目前，这6个长租公寓中，高立庄和成寿寺2个项目已正式施工，并预计将在年底完工，并将在明年1-2季度间正式开业上市，剩余的草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖等4个项目，预计也将会在今年正式开工，并将于2021-2022年间陆续开业。