[ 收藏 ] [ 打印 ] [ 关闭 ]
中国房地产将进入“白银时代”
发布时间:2012-8-4 15:30:26 来源:福布斯中文网




中国房地产业经历了迅勐发展的“黄金十年”,未来十年中国住宅总体上将供不应求,也因此具有良好机遇的“白银十年”将会如期而至。

巨大的需求

首先是刚性需求。居民的住宅刚性需求内涵丰富,为简单起见我们仅对在当地进行首次置业的情况略作分析。中国的城市化进程方兴未艾,未来几十年的时间内还将继续。根据测算,中国城市化每提高1个百分点,将会产生1300万人的新增住房需求。2012年2月,中国社会科学院蓝皮书预计,到2020年中国城市化率将达到55%。据此计算,从现在到2020年中国城镇住宅新增需求量至少要能够满足1亿城市化人口的需求,即使按照人均20平方米计算,这部分的住宅需求总量也会达到20亿平方米之多。

其次是改善性需求。随着中国经济的稳步增长,城镇居民逐年提高,其对住房的改善性需求必将稳步上升。数据显示,2010年中国城镇实有存量住房资源约为 140平方米,同年城镇人口达到6.66亿人,简单计算城镇人均住房面积约21平方米,户均不过60平方米。而2007年国务院的24号文件就规定:廉租房50平方米,经济适用房60平方米。这说明,从整体的平均水平来看,中国城镇居民的现有的住房面积才勉强达到政策性保障房的水平。而建设部政策研究中心曾经在2004年发布《中国全面小康社会居住目标研究》,提出到2020年,我国城镇人均住房建筑面积目标为35平方米。即使要达到户均90平方米,则今后需要新增住宅幅度高达50%! 再次是置换性需求。2000-2010年中国住宅竣工面积达45亿多平方米,由此可知2000年以前的住宅存量不足95亿平方米。在这不足95亿平方米的存量住宅中,由于复杂的历史原因,它们不可避免地存在着制造质量、建筑户型等诸多难以尽如人意的地方,在接下来的近十年里,随着经济增长和社会的进步,等待这些住宅的大都是被拆除的命运。这期间即使有一半这样的住宅拆掉重建,这也是一个巨大的住宅需求。我们承认私有率是很高、空置率也接近世界警戒线,但是我们要提醒的是,这些面积都是不舒适不合理的面积,是要被动拆除的面积,只是一些可以变现的财富,而不是真实的高质量的可拥有的居住面积,这个需要提醒特别是海外的研究者予以注意。

按照上述的保守估计,到从现在到2020年,中国城镇住宅的需求量将至少达80亿平方米。
[ 收藏 ] [ 打印 ] [ 关闭 ]