中城新产业

驱动他走窄门的是服务,保障中城发展的同样是服务,这是一个新兴企业家的创业故事。

这是刘爱明创业的第五年,一年中他有大部分时间都在路上,从创新创业大赛到房地产创新论坛,再到医疗器械设计大会,在这个地方稍作停留,不久就出现在另一个地方。

他已经很少提房地产了,挂在嘴边的大多是“技术转移”“集群”“产业对接”等。

最近因为新冠疫情,刘爱明先飞北京再转赴南宁的行程计划受到影响,故此在深圳的时间才稍多点。

即便如此,他依旧很忙碌,在接受专访前的早晨去了潼湖科技小镇一趟,中城第二座加速器半年前才落地惠州,他还和碧桂园方面聊起公司在打造的“全流程服务”业务。


但有些时间是不能被挤占的,6月26日对于别人来说只是个寻常的日子,对于中城新产业来说,却是全司欢庆的难得一刻。去年这一天,刘爱明带着员工徒步26.6公里,以此纪念四周年;今年他们改去大鹏坐游艇,寓意则是“踏浪前行”。

在朋友圈里,刘爱明总结道:“五年前的想法基本落地,核心竞争力初步形成,具备了一定的产业服务能力;收获了一个产业、地产复合能力的团队,一个以产业运营服务为核心的品牌;形成了重资产、轻资产、产业全流程服务为主的基础商业模式。”

刘爱明决定在深圳创业,那是2015年,他46岁,说服了一群人一起规划中城新产业的未来。

初创公司往往是新模式的诞生地,甚至比资源更重要,他当时告诉观点地产新媒体自己要“服务制造业转型升级”,因为几乎没有人为转型企业提供必要服务,他创业的最大意义就在于填补其中从0到1的空白。

刘爱明会客时喜欢喝茶,泡茶前拿出一个电子计量仪器,茶叶的用量到了合理数值才倒进杯子。他有自己的道理,一切事物都应该遵循客观存在的规律,彼得·蒂尔也说,成功人士遵循的是基本原则,而非秘籍。

中城新产业初期连1平方米的园区面积都还没有,他认定要先链接资源,提供技术服务能力。他说,自己一个搞地产的跨界做产业服务,要么独立做,要么整合其它资源。

所以,中城新产业去找中科院做技术转移服务,渐渐地再联合其它技术大拿,联合打造了好些产学研项目。

手里有服务,他接待客人多了几分底气。创业5个月后,中城新产业已在深圳完成3个重资产项目和2个轻资产项目落地,中科龙岗技术服务中心宣布开园,2016年底落地第一个租赁园区,2017年和碧桂园合作第一个小镇,2019年提出全流程服务。

在刘爱明的概念里,产业经营与资源整合是关键,整合还需要转化为实实在在的生产力。但他很快发现,花了百分之七八十精力研究战略生态,没有经验和路径依赖,落地时依旧会遇到阻力,他形容这种状态“懵懵懂懂”,清楚感受到了现实的力量。

在这个全新的环境里,有不同的项目、不同的客户、不同的问题。

中城新产业参与第一个小镇项目时,刘爱明指派一位共事多年的副总负责,副总心里没底,和老板发生过口角;第一次做轻资产服务项目,项目经理在三个月内没有完成产业招商指标,最后选择递交辞呈。他表示理解,说这是因为大家都感到了压力。

“甚至做全流程服务,一开始公司内部的声音都不一致,觉得这东西没法做。”他很快平复心态,仗还是要一场一场地打,教训吸取了,经验总结了,业务就做顺了。

“但难打的仗依然还是Comp@ss,未来服务会越做越深入,每个东西都要研发。”

五年转眼过去,回首这段日子,刘爱明并没感到太大压力,这不过是他人生中的另一场马拉松,要做的只是调整好呼吸,平静地完成。

中城新产业对外宣讲所用的PPT,一直保留了创立时的表述,包括聚焦产业运营,建立一套服务制造业转型的产业体系,他对此感到欣慰。

“产业这条路确实不好走,对我来说比较欣慰的是,五年前一开始有些想法,现在一路坚持下来了。”

数据显示,中城新产业签约产业运营面积逾300万平方米,在运营面积约150万平方米,涵盖北京、上海、深圳、南京、广州、青岛等城市,基本以专业园区为主,仅深圳就有17个项目。


深化

在中城新产业的企业文化里,Comp@ss(指南针)是核心竞争力的代名词。

刘爱明在创业初期的定位就有别于当时产业地产的模式,主张去招商化、强产业链,把公司打造成服务产业链上下游的平台,运营专业产业园区,形成一个有大有小、互帮互助的产业生态圈。

他将脑海里模糊的想法概括成6个抓手,包括创研机构、国际创客驿站、社群、资金平台、旗舰企业联盟、Comp@ss,其中Comp@ss将前五者统合综效,形成平台背后的平台。再到后来,抓手的内涵不断深化,在Comp@ss这一公共服务平台里,服务资源细分为技术、资金、人才、市场、联盟。

Comp@ss的外延也不断被修正,上一年见到刘爱明,他还介绍公司下设智能制造、生物医学、航空航天、物联网四个服务团队,每一个团队内部都称之为“Comp@ss”,Comp@ss的本质是产业公共服务平台。

到了今年,他反思,“智能制造”“物联网”这些概念太大,公司将智能制造细化成智能装备、智能硬件,后来集中发展智能硬件;“生物医疗”也宽泛,一开始细化到医疗器械,后来这个领域又分化成有源、无源、体外诊断……

“我们经常开玩笑,医疗器械未来要按医院的科室数量划分,有多少个科室就分多少类。”

中城新产业强调的是深度,总希望再专业、深入一点,刘爱明解释Comp@ss要做公共服务平台,服务平台往深入说是提供技术、资金、人才、市场,再具体说是形成可提供这些服务的产品。经过解构又重构的服务体系,每一个都被中城视为IP。

刘爱明呷一口茶,感慨现在园区越做越细分,像一个搞水泥砖头的闯进了工厂装配间,全是复杂与新鲜。至于客户群是否划分过窄,他并不担心,所谓爆款本不是所有人都接受,唯独受某一类人喜欢。

对行业认知多了,面前的创业者离地产远了,与产业就近了。

中城智能硬件加速器、天集社、北斗集群是中城新产业衍生的三个IP。中城智能硬件加速器于去年7月进行首次全球公开招募项目,硬件创业团队在产品全生命周期中旨在提供一站式加速服务。

至去年12月14日,第二座加速器——“碧桂园·中城智能硬件加速器”在惠州潼湖科技小镇对外开放,以AIoT为主题。其中,加速器的产品分析板块,将优秀智能硬件产品进行拆解,让企业了解如何通过优化设计降低成本。

“一个产品的成本,在设计阶段就决定了70%。”刘爱明解释,中城智能硬件加速器为了展示产品的结构、工艺、装配和成本,“对比”了不少产品。他的“对比”是指,把华为、小米手机,美的、西门子洗碗机等产品,拆解成一个个元件。

最近中城智能硬件加速器有了新的目标,他们想拆解一辆特斯拉,通过满屏昂贵的零部件,让客户最直观地洞察在哪些环节省钱,“部分产品能在设计阶段原基础上节省40%成本”。

刘爱明说,国内制造业要往提高技术含量走,不能光靠人工降成本。

制造业从工业设计、方案设计、手板打样、检验检测、开模注塑、零件采购、批量生产到市场销售,刘爱明认为每个环节都有痛点,但并不是每家中小企业都有能力找富士康这种大厂解决。

中城新产业就是围绕着这部分“大叔创业群体”的痛点,给他们提供生产链、商业化、低成本化的衍生服务。

目前智能硬件加速器有8000多家企业,刘爱明带着团队把每一个环节的专业服务商都拜访、研究过:“加速器建立强服务能力后,就会有越来越多全国化资源主动对接,慢慢地就形成自我循坏。”

内生增长还表现在,垂直供应链服务平台“天集社”,最初只是一个微信小程序,中城没有为此做任何广告宣传。刘爱明认为,广告能带来的不一定是真正的客户。但靠着口碑传播,平台竟也聚集了1万多家企业,这多少被视作中城经营社群的小胜利,他希望这个数目能达到5万家。

今年春节前夕,刘爱明在朋友圈这样描述新一年:“2020年,Comp@ss产业运营服务进入深水区。”

在采访中,他提到最多的词也是“细分”“深化”。

“服务会随着产业越做越深,越来越有针对性,也越来越难。”但他又觉得,这并不影响自己创业的激情。


敬畏
中城新产业是部分开发商认识“产业地产”的窗口,碧桂园、华润、中海、保利、奥园、深城投、万科等都有深度合作,比如碧桂园首个产城融合项目,华润置地首个产业地产项目以及在华南首个产业园。对外宣讲战略时,他们大多会说:“多元化是地产业创新的关键词。”有开发商高管问刘爱明,怎么做才能转型产业地产?刘爱明告诉他,做不了:“产业地产都是干苦兮兮的活,你们吃惯大鱼大肉的,咽不下产业这碗饭。模式、激励、文化要求完全不一样,这是开发商转型一大困难。如果真铁了心要做,也不是不行,像万科就收购了印力、入股普洛斯,找专业团队打理新业务。他也经常给开发商朋友抛出问题:“你是为产业而地产,还是为地产而产业?”这一点非常重要,几乎是一次严肃的道路选择,而且不能兼得。“你要想清楚,要在产业的路上走到黑,才能赚到产业地产的钱,否则就不要干。”刘爱明喜欢用商业地产的案例让听者理解上述那番话,他的创业理念是做“产业界的恒隆、万象城”:“就是要经营能力很强,才能谈全国复制。万象城和恒隆广场做得再好,不还是挣租金和资产增值这两部分钱?”中城新产业一直对外传递“产业是目标,地产是结果”理念,亦即通过专业服务能力帮助中小制造企业转型升级,企业为中城的物业租金买单,最终公司获得租金回报及资产增值。刘爱明回忆,2002年还在万科任职时,做公司十年战略规划提出了千亿目标,被王石骂了一顿。他一开始感到一头雾水,后来意识到经营好公司才是目标,销售额只是自然而然的结果,从此便记住了“目标”“结果”的教训。创业下来,刘爱明很在意入驻企业的接受度与评价,“服务落没落地,是由客户说了算”。前两年,他们干脆在园区里做客户满意度调查,第一次调查差点不及格,他笑着说,第二次满意度涨了不少,大家就越做越有信心。有人会好奇,中城新产业能和大开发商合作产业项目,服务产品一个个落地,中间隐藏着什么财富密码?刘爱明说,公司的智能硬件加速器都是开放的,没有任何机密,背后是一套运营、服务体系。做产品本身不赚钱,要结合对应的商业模式才盈利。中城主要有三种模式,一种是重资产类型的小镇项目,比如和碧桂园、华润合作开发,此外包括一些自建自持的工业园;一种是轻资产代管,包括在深圳宝安、南山、坪山的园区,提供“租赁+产业服务”的空间经营另一种是全流程服务,为开发商提供从前期产业定位、产业研究,政策建议、设计顾问到招商运营的服务。但除了全流程服务收取服务费,其它业务主要获取租金收益。站在第一个五年的拐点,中城新产业现在在思考,究竟要对未来制定什么目标。刘爱明的想法是,下一个五年围绕某一个具体行业扩张,做1到N,比如医疗器械在全国打造500万平方米营运面积。拓展专业领域规模,既实现知名度与市占率,又匹配已形成竞争力的Comp@ss服务体系。当然还有其它的盘算,他心里思索着如果在某个行业已形成产业集聚,可能会衍生出其它盈利模式,比如当下火热的科技投资,但这又是一个陌生的专业领域。今年6月5日,中城内部第一次召开科技投资项目评审会,对于这个自己五年都不染指的业务,刘爱明形容“九死一生”。“你要了解越来越深才能投入,否则还不如开赌场,如果真有特别好的原创技术,怎么会轮到你而不是那些牛人、牛企业?”他跟团队说,今年试探性投资1000万元,投不出去也无所谓,“完全是试水,哪一年决定开展我也不知道,没有时间表。”对于园区规模拓展,中城新产业也是慎之又慎:产业集聚有很强的规律性,难以凭空造一个新的产业区,因此必须严格从产业端出发,因地制宜落地项目。2018年起,中城明显收缩投资,轻资产项目聚焦深圳,此外考虑全流程服务输出,以及独立打造小镇。“要是敬畏都没有,觉得什么都能挣钱,什么都能颠覆,那(经营)就太难了!”“敬畏”二字,刘爱明是从十年的万科生涯学到的。王石说要敬畏大自然,登山不是为了征服;万科还敬畏客户,敬畏商业规则,甚至敬畏员工,在内部发起过员工满意度调查。所以刘爱明身上有明显的万科烙印,敬畏产业规律,也做客户满意度调查。5月,深圳市万行公益基金会成立,这是全国第一个由单一企业去职人员组成的公益基金会,王石担任名誉理事长,刘爱明担任第一任理事长,他对此解释说,烙印,是大家对万科企业文化的认可。王石曾经对上世纪90年代新兴企业的发展发表看法,认为关于“多元化”和“专业化”的争论,背后的要义是:如何形成一个合理的经营架构保证企业的持续增长和永续经营?万科为此走过了很长的探索之路。如今,轮到中城新产业探索了。“‘敬畏’非常重要,像我们做产业,聪明的办法太多了,但大多是不成立的。”刘爱明向我们重复这个观点。事实上,驱动他走窄门的是服务,保障中城发展的同样是服务,这是一个新兴企业家的创业故事。对于中城来说,扩大规模、投资科技、借产业做住宅是左右能不能赚大钱,但只有服务会决定它能走多远。


以下是观点地产新媒体对中城新产业董事长刘爱明先生的专访实录:观点地产新媒体:您意识到自己创业有五年了吗?有什么心得总结?刘爱明:肯定意识到了,所以说今年要总结总结。五年过得很快,我个人觉得还好,没那么大压力。产业这条路确实不好走,对我来说比较欣慰的是,五年前有一些想法,还是一路坚持下来了。当然一些东西不断地在迭代,但确实有一些想法没变过。我们对外介绍有一个PPT,核心的东西五年都没变过,包括聚焦产业运营没变,产业运营的核心要做一个服务体系,就是内部说的Comp@ss。园区怎么经营?还是希望提供一个好的针对业主的产业服务。大家还是综合性园区居多,我们是坚持做专业化的园区。在产业实践方面,很多产品落地了,这很重要。像我们原来都是搞房地产的人,能通过专业园区提供围绕业主的服务,所以这五年每天都在进步。另外是Comp@ss落地的过程,原来我们的提法是提供与中小制造业企业相关的技术、资金、人才、市场,但它们不落地。现在做得就很细分化了,比如做了智能硬件加速器,加速器里面有8000多家企业,各个环节的服务商我们都要拜访,把它们的特点梳理出来。这个加速器慢慢可以自我循环,因为有很强的服务能力之后,就有越来越多的资源主动加入进来,现在资源都已经全国化了。观点地产新媒体:智能硬件加速器所解决的痛点,主要是产业集聚和成本压缩?刘爱明:为智能硬件类企业提供围绕着生产的服务,这是其中之一,还可以解决它们的市场问题。我们做了一个天集社产品,实际上就是给企业找订单的,现在平台上聚集了1万多家企业。一个产品的成本在设计阶段就决定了70%,这跟房地产是一个道理,房子的图纸定了,成本的百分之七八十都定了,所以通过招投标压价省下的钱是有限的。国内能提供这种服务的公司不多,我们和新加坡公司成立了一个合资公司,提供很专业的服务,能在原来的设计基础上省下40%的成本。Comp@ss要落地,要把技术、资金、人才、市场这种笼统的提法,结合不同行业形成一个一个可以服务的产品,每一个都算一个IP。医疗器械和智能硬件就不一样,这是它们的行业特点所决定的。观点地产新媒体:商业模式方面,这几年中城新产业落地后有哪几种形式?刘爱明:做产业服务本身不挣钱,要结合商业模式才能挣钱。我们有几种商业模式,一是小镇项目,这是重资产业务,最开始和碧桂园、华润合作做小股东,现在我们也开始做大股东,还有一些工业地建好了经营。当然未来更多的应该是以小镇为主,因为产业更好集聚。第二是轻资产,实际上就是租赁,有人说这个业务是二房东,其实本质的区别就在于提供了什么服务。我们提供的恰恰是产业方面的服务,比如宝安、南山、坪山的园区。第三个是专门做全流程的服务,现在跟华润、中海、保利、奥园有一些合作,实际上就是他们的产业项目,我们提供从头到尾的顾问、咨询和招商运营服务,从前面的产业定位、产业研究,到政策建议、设计顾问、招商运营,提供全流程的服务。我们建立了服务能力之后,做这几块业务才能挣钱。观点地产新媒体:您觉得现在公司是否处在快速发展时期?在业务扩张的同时,怎么保证组织效率、模式不被稀释?刘爱明:还没有把这一块作为主要目标,设定业务上要多么快的扩张。产业本身是急不得的,我做了几年,体会很深。其实跟商业地产一样,一个商场从开业到稳定运营至少要3-5年,从买地开始算起至少5-8年,一旦过快就容易出问题。产业的时间更长,一个产业园区要想稳定下来,从建好之后到运营要5-8年,加上建设期基本上就是8-10年,否则稳定不下来。所以做产业和住宅完全是两码事,要有一个长期的心态。体系要不断地完善,这几乎是一个永无止境的过程。产业地产就像一片森林,需要让灌木、乔木不断地长,一段时间后才能形成一个完整的产业集聚。对我们来说,核心还是要搞扎实服务体系。如果说有什么规模上的目标,我最近也在想。现在有Comp@ss服务,上面衍生轻资产、重资产、全流程服务三个产品,下一个五年可能围绕着某一个具体的行业,例如医疗器械,能不能在全国打造500万平方米的运营面积。观点地产新媒体:中城新产业今年提到产业运营进入深水区,就是要往纵深方向发展?刘爱明:我们文化当中一直在提往深去做,特别是现在这么一个经济形势,服务能力很重要,服务于你的客户的痛点,这也很重要。但是要聚焦,不聚焦、不往深做,一招打遍天下、赚快钱的时代已经行不通了,现在很多创业的群体都用这种心态,我觉得很难成功。观点地产新媒体:中城此前在招聘公告中提及,想要传统地产跟科技产业结合在一起的人才?刘爱明:那是因为我们还有一部分房地产传统开发业务,我原来干这一行的。现在挣钱的那几块业务都跟空间有关系,核心竞争力不是地产,是产业服务能力,但是挣的是地产钱,通过租赁房子收租金差或者持有经营产业园,收取租金并享受产业园资产增值,目前没有别的盈利模式。正如我原来一路说的,产业是目标,地产是结果,这两个也不能完全分开。人就要两边都懂,只懂产业不懂地产不行,只懂地产不懂产业也不行。观点地产新媒体:所以到现在还是认为产业不赚钱,地产赚钱?刘爱明:这个我从来就没回避过,产业服务可能会挣点小钱,或者是赔点小钱,但是指望挣大钱是很难的。因为提供的是个性化、低频的服务,不是共性的、高频的服务,特点决定了这套服务在社会上没多少人做。中城为什么做?因为我把服务和园区结合起来,挣园区的钱,大概就是这个逻辑。例如智能硬件加速器,在业界也没什么秘密可言,做这个是因为和某个业务结合起来,这就是跨界。你能找到一个赚钱的路径,用这个作为核心的服务能力,然后赚地产钱。观点地产新媒体:除了获取租金和资本增值,中城有没有考虑过嫁接更多的盈利模式?刘爱明:以后会有,未来还有一类挣钱,可能挣的是生态的钱。生态这个词被用烂了,但它是一个好东西。未来五年中城想在某一个行业做到很大影响力,比如说医疗器械行业,拥有三五百万平方米运营面积,一旦形成强服务能力,就可能会出来好多其它模式,比如现在比较热的科技投资。过去五年中城都没做科技投资,因为我觉得那是世界上最聪明的一帮人干的事,对行业没有足够的了解,就赚不了钱。前段时间我们第一次开科技投资的会议,只是立项会,拿出四五个标的选择一个方向进行深化。科技投资要了解很深才能投入,我总是对外说这个行业赌的是风险,投资是风险,还不如开赌场赚钱容易。观点地产新媒体:过去两年开发商都陆续发出“焦虑”“活下去”的声音,在产业地产领域有没有这样的情况?中城有没有感到行业压力?刘爱明:2018年下半年开始,公司有一些投资非常谨慎,比如现在的租赁园区,也就是轻资产项目更多是在深圳落地,即便是深圳也很慎重,有些地方没有足够产业资源。对于市场的巨变企业确实是很难抵抗,没有更多的应对措施。中城在全流程服务这一块业务上,去年开始提,今年会做得比较大,因为央企等大企业要做产城融合项目,公司为它们提供服务,这也是应对的措施之一。我对比过不同行业,房地产是非常好的,其它行业很长一段时间内都比不上,如果开发商焦虑了,那大部分行业都会焦虑。就产业地产而言,行业还在初期发展,竞争激烈程度不及住宅,公司一开始有清晰的打造核心竞争力的目标,所以相对有优势。越是世道不好,越是基于客户的东西才有价值,所有的商业模式最终都是这样,要看你给客户带来什么。观点地产新媒体:如果让您总结,中城目前有没有明显短板或缺陷?业界有声音认为,公司需要足够的产业空间才能形成产业集聚,对此怎么看?刘爱明:这说法是对的,所以下一个五年,我们计划在某一个行业、某一个方向要做到三五百万平方米。这里有一个逻辑,Comp@ss的服务能力和规模是相辅相成的关系,没有很强的服务能力,就形不成规模。反过来说,没有很大的规模,服务体系也养不起,因为服务有成本。所以说,强大的服务体系也要有规模,我主张在这个方面先强后大,不能先大后强,运营不够扎实,谈规模句太危险。观点地产新媒体:您在分享一些企业经营理念时,会列举在万科工作的经验,万科也是中城的股东之一,您本人也跟前万科职业经理人保持密切联系,“万科”究竟意味着什么?刘爱明:我们最近搞了一个万行公益基金会,自己起名叫“万行者”,这个基金很有意思,是全国第一个由单一企业去职人员组成的公益基金会。这个事情能办成,我觉得是因为大家非常认同这个企业,离开万科的人身上一定会有一个烙印,这个烙印就是万科的企业文化。敬畏这两个字是从万科学来的,王石登山,他说要敬畏大自然,不是去征服。敬畏的近义词是尊重、顺从、顺服,别试图挑战很多东西,不要挑战客户;要敬畏客户,敬畏商业规则,敬畏员工。我也谈敬畏,要敬畏产业规律。敬畏非常重要,像我们做产业,聪明的办法太多了,但大多是不成立的。
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