企业家专场
主持人:原来我说这次会长有两个字,第一个是脱,第二个是限。各位都远道而来给我们送来这么好的精神大餐,下面有请几位企业家都是重量级的。有请旭辉地产集团董事长--林中,上海置业董事局副主席--蒋旭东,红星美凯龙投资有限公司CEO--袁伯银,海南鸿洲置业公司总经理--曹志刚,远洋嘉业房地产经纪有限公司副总经理--王晨。 今天的对话主题是无非是盘点2012,第二是谈谈对2013有什么打算?一个是盘点一个是打算,我们是讲实在的是两轮。第一讲盘点2012的时候里最大的感慨是什么?一年过去了去年怎么想得,当时的预期实现了没有?

林中:谢谢各位来宾,今年对整个企业发展来说应该说是载入史册的一年,今年有两个重要目标一个是超过百亿,一个是上市。回顾今年这一年一个感慨是一个企业特别是房地产企业要是今年要有一些好的业绩,其实是很多因素是在两三年前你就开始种下了及特别是战略。我们今年在香港上市我们A股是排第一的,从开始决定到上只是花了一年多的时间,但是现在还准备就来得及。第二整个房地产市场上市都不是很好,在香港上市的难度会越来越大,因为资本市场都喜欢又大又好的企业。房地产跟企业行业有很大差异,房地产行业有一定的规模,没有规模你将在房地产行业处在一个相对的劣势。100亿的销售都还是比较小的企业,所以很多问题摆在很多企业面前不能上市又不能融资的时候如何做到100亿,你做到100亿万的时候杠杆又往上拔了。他们的门槛不断往上拔,这是我第一个体会。第二个销售,今年销售的好的特征,第二个刚需产品占今年销售的大股,今年销售的增长理都不会太高。可能是11年至少需要12个月做调整才会取得这样的业绩,回顾我们的行业发展战略性、策略性对企业的影响是非常大的。

主持人:谢谢林中,在A股排第一不是出口转内销的。说明你的战略和实施是非常有利的,再次祝贺你们公司在香港上市。

蒋旭东:原来我们的栖霞有两个上市公司,主要在从事房地产,另一家在新加坡上市。在过去的一年两家公司也是开始预设未来的形式发展更加关注,也是到年底才会独立从事CHTD跟着十八大以后的新城镇建设的目标。我们公司重点研究房地产,跟商业化实现他们的目标。同时也是努力区分现金流和高盈利的项目做到更加专注和极致。

主持人:你们也储备了力量第一是王高端产品走,第二是小城镇。下面有请袁伯银发言。

袁伯银:大家好,红星美开龙有一些家居业。我过去一年多的时间带家居的板块在地产的改制不是太甚,但是也有改制,因为家居业是下一论目标。我感到2012年房地产市场还是有回暖,因为过去四五年的时间都在万科工作,他们都在保持产品投资和投资取向都是刚性需求,所以万科才能有这么好的销售业绩。房地产业干了几年,大公司小公司问题,我们很大公司有很多的优势,大家具体落实到每一个项目的时候还是取决与土地的供应,以及产品的方向,更多的是微观的层面。一方面我们在大型是一个走向,所以这是我们很深的一个认识。第二,其实小公司也可以做很好,房地产项目还是跟土地项目是密切相关的,再大的公司领导越是很厉害,但是具体的项目还是公司下面的项目部在管理,所以市场的专业细分还有很多小方面的公司可以做得很好。在我们的日常生活中这样的企业应该坚持。第三房地产总结四个大点,融资和政府关系,包括社会现象买对地把产品大方向能够拍对这个项目90%都会成功。我觉得抓住这两个市场,一般房地产市场都会做得很好,谢谢大家!

主持人:袁总讲的家居关系房地产跟家居行业是互动关系还是有时间差我想了解这个。

袁伯银:有些城市一年半房地产卖得好,一年半后我们才会享受市场的好处,就是这样一个互动的影响。

主持人:就是不会马上反应出来。

袁伯银:老百姓的旧房的放心改造,市场份额也是越来越大,这也是弥补了对二手房子对于家居流通业的很有帮助。

主持人:谢谢!因为袁总的观点对现在很多企业很有启发,我们看到企业,20%的企业很难办。所以这个资金的关系怎么处理上有待各位去思考。

袁伯银:我记得几年前研究过前50强也就60亿,最大80个亿。80个亿都可以迈进房地产前50强。

主持人:谢谢袁总,下面有请曹志刚。

曹志刚:今天很荣幸参加这个论坛。我们公司规模不大,尤其在房地产这快,从前年开始我们就聚焦海南,老板是海南本本地人有海南情节。面对所有本土开发的企业,我想进入到海南岛是两大目的是可取的,做营销的都说很难,到任何地方一线城市二线城市都去卖好房,刚需海口有一点刚需,其他城市一点刚需都没有。海口是从别墅本土的刚需占到50%,但是三亚都是接近90%,所以在本土开发两大问题海南岛经济原动力到底在哪里。很多北方的客户到海南买房因为气候空气好,所以过来养老,然后国际旅游岛的发布给他打了一个强心针,所有人都只是来度假养老,目的就不一定。海南岛目前到底是旅游地产是大家来度假还是形成了移民?所有开发商换了一块地做一套房,但是他们又不能一年四季在海南岛居住,现在要做海南岛配套是按照旅游度假还做还是商业地产还做。海南岛的配套服务跟不上,如果这么说我们到海南岛度假还不如到印度去度假。所以我们从前面开始我们公司很小,就把房地产做房地产开发转移到做高端旅游,所以大的产业就是游艇产业。这个游艇做成全中国最大的配套游艇港,游艇这个产业应该是做比较好的,刚刚在国外做游艇会的一个领事会。每年的四天时间飞机和游艇总计有30个亿,但是从房地产来说难度又非常大。三亚是游艇的产业起码是到三亚下海,今天做的尖峰岭也是,所以我们只是做高端产业。产业的酒店的配套相对来讲比较好,然后又过明年并不在乐观,我想这可能是所有在海南岛都面临的同样的问题,所以走另一条道路复合型地产而不是来用地产的。

主持人:谢谢曹志刚。用简短的时间讲了海南岛的旅游地产,商业地产思路也有问题。三亚的海南岛的开发商需要向鸿洲地产那样走,肯定能走出自己的地产来。下面有请王晨总经理。谈谈2012年的感慨。

王晨:我们做客户研究的,从客户和渠道的讲这一两年来的感受。住宅地产今年后半年住宅变化还是比较大的,主要是产品得当,提升速度会比较快。尤其是像北京这种城市,所以这种产品还是比热销的。这边想从今天的客户的方面的渠道方面来分析一下。除了刚需的购买力,对投资需求和客户需求胴体还是被一直住了。本身有一个元汇,我们在今年夺了一些客户始终观察,他们在大环境下必须要买的房子还是要买的。第二,从渠道来说,本全国18个城市很多地方经济公司有一个一手房子和二手房都有一些高端项目的推广。今年下半年效果就比较差了,客户购买起来就比较纠结,现在更多在每个项目的领袖客户,因为他们有更强的动员能力,取代他们普通代理的模式。对于现在这种形势判断在2013年也不太体会有很大的好转。现在总得解决方案是精耕细作。很难通过一个怪招把客户的管理做扎实。谢谢!

主持人:上午讲了一个春天的脚步,下午专家讲了创新高,现在抢地潮又来了,怎样判断2013年状况,我们各自可能都在盘2013年不可能第二次上市,或者说总书记最近一句话以为坏处准备争取好的结果,这句话特别好。各位怎么面对2013年?我想下面讨论一下这个问题。

林中:因为我们对2013年的大的判断是2013年的市场可以比2012年来得更好,这个是一个判断。第二基于这个判断非常关注中央经济会,其实中央经济工作会对房地产是一个很大利诱,明年整个市场是比较清晰的,一二线市场跟刚需产品表现会比较好,三四线城市还是会面临特别的大的困难及加上存量比较大,所以三四线路城市也不会带来很大的上升。所以明年整个在一、二线城市刚需产品还不是很好。就是中高端刚需改变产品,我们相信2015年会回升,特别是在一个产品线上有一个大产品组合和产品结构,以及一个灵活的调整度才能应对这种政策和市场客户的需求。第三,刚需产品就是整个来看面积越来越精细化,因为随着房价的提升,总价购买力的成长幅度比较大。作为一个企业最关注的是如何去迎合客户的需求的变化,所以他们就要买一个90米的小采访,所以不同自项目的不同区域是不一样的。我跟他们说我们开发商如果颗粒度卖的很大,你找不到他们差异度,在颗粒度很细的时候,同样做刚需,有非常大的差异化。所以到业务细节的时候每个企业颗粒度的差及所以外部的环境的变化,我们专家都请了很多,他们解决不了企业战略问题,一定要根据自身的所具备的资源和能力寻找一条最适合你的道路,然后做一些取舍,鱼和熊掌不可兼得。大型企业的发展他所获得竞争态势是非常有利的,有的说小企业也可以发展,在拍卖市场是不分大小的,所以房地产的竞争在土地市场上竞争,在产品市场竞争是差异是非常大的。我相信在未来20年,你们所看到就这30家,在三四线城市在小开发商很多机会的。谢谢!

主持人:一二线,刚需,还有差异化,这些都值得大家很好的借鉴,当然谈到三四线城市中小企业有很大的机遇,看你怎么做。我一直对中小城镇的很感兴趣,蒋旭东讲讲你们公司的有什么打算?

蒋旭东:对我们做了城镇化有很多方面是综合的。第一,城镇化是每一个城镇化复制的模式不见得引见,我们最北的做到沈阳,最南的到成都这快,都有它的区域特点和文化特点。第二未来城镇化如果说主要投资房地产算是一个方面,我觉得这也不是传统房地产的投资。所以未来的城镇化投资成本可能借助农民未来土地的流转的法规综合性做一些成本的转变,农民市民化或者农业产业化。农民是离土不离乡,把农民变成它的员工,还是要接受他原来的文化特色去做。比如在海南是一个旅游岛,农民可以做传统的原住民,随时也是通过城镇化进城使得农民得到了收益,使农民三代进入大城市。因为只是我们城镇化最大的投资成本。第二产业城镇化要导入产业,产业要持续化,产业的保护是可以带来人的。第一要对本身城镇的发展了带动了一个输入,最后一个是根据十八大后的城镇化,这是我们传统的环保,过去很多成城镇化新区这样做农民产业都产掉,我们会在海南和沈阳做实验,怎么保留他们原来的样子去做可持续发展的城镇化,也符合最后农民怎么消费办公的原则。谢谢!

主持人:新型的城镇化跟江总讲的很有关系,真正的城镇化一定要把就业产业和市民家在一起才是城镇化。中央十八大提出城镇化为纲,所以房地产也啊要转型,这样在我们未来三线城市会有更多的作为。第一点是要提高城镇的综合承载能力,第二增强节约土地的水平,第三使我们进城的人口市民化,这个改革还是很好的。具体落实问题有待大家去共同探讨谢谢!红星美开龙你们感到未来房地产红利怎么看?

袁伯银:我们也比较关注房地产的行业的动荡,这跟我们的公司业务的定位也很大关联,我们定位是中高端家居,如果房地产以刚需为主就存在重要问题,尤其是引进一些小尺寸,同时也是怎么样保证品牌适合中国品位的家居品位。就房地产来讲,第一个是理性,第二转移,第三是风化。房地产的智力的波动开发商也好,消费者也好都更加理性了。消费者的等待以为波动会带来大幅度下降,可能消费者该买的都会买的。开发商理性的做刚需,第二个转移是主持人讲的大城市和小城镇问题,我个人观点比较看好一二线城市,可能还会碰到考虑更多的因素,一线二线三线,很大的城市有人口的机制,很多原因包括大学生留下来工作,另外我比较看好小城镇。第三是分化,房地产企业进行不断的细分,综合性发展这个概念我很认同,但是这里面有一个特别要小心的是开发商认为住宅不好,就想去做旅游地产,商业地产等等,你从住宅跑道旅游商业上你的资本是不一样,从这个角度不好干了转变一个地产的去干可能那个难度系数会更高。

主持人:谢谢袁总都谈到这么好的意见,我们的卖方越来越理性,在这样的情况下面我们怎么去展望特别是是海南岛,在消费更加成熟的情况下更加理性的情况下,鸿洲地产你们对2013年企盼?

曹志刚:把游艇产业作为全国最好的一个游艇产业,所以在这个现有的基础上明年2013年3月份就引进了一个国际旅游的赛事。第二,旅游产业做得比较早,所以在会员管理,包括运营方面我们比较有经验及所以会做一些管理输出,很多需要大河大江都会走到我们的这边带看,希望以后这个板块上市带领整个集团的发展。第三我们的区位优势比较好,海南岛不缺海资源,缺少的是房地产配套。在海岛上都能到海边享受海,东线已炒到4万了,占据了海口这样很好的地方,我还是需要有配套措施。所以相关的产业要配套好,我们企业很小,我们的强项就是极强。

主持人:我觉得在海南岛搞地产就是要把旅游地产搞好,最后我们请王总讲进你们2013年的打算。

王晨:我们针对客户会有一些具体的调整,在客户方面整个远洋对整个客户的并不是很好,日常有会员有发展的会员更多的是不断向他们推销房子,这个10来年下来了以后我们给客户送礼,客户对集团品牌的依赖会对纯粹的服务发展。这次从客户的角度。第二从速度的研究,更多的是去公司跟开发管理部门在一次会议上就确定下来了。今后市场更需要我们的精耕细作,我们之前对它是禁止调研,对这类产品这种中小户型整个北京市有多少,会对他们有一个精准的调研。可能7月份到12月底会有一个新作。这样的话价值策略的推盘策略也比较科学,比较理性。这个是在数据研究方面要加强的。第三是渠道,我们要全面优化。我们代理公司不光是代理远洋地产的,我们近期也在和更多客户有合作。第四针对刚才说的整个之前向脱胎与开发企业的代理企业来讲,今后在这种理论研究上我们会有所加强,谢谢!

主持人:今天开会的效果达到了,中国房地产研究会这几年没有开过什么大型的市场分析会,特别是是在房地产刚刚开玩不久,大家站的是十八大的高度,我曾经说我们房地产业的人是非常了不起的,必须要六知。这天就是国家整个宏观经济政策,地就是所在地方的政府环境,国际的潮流、市场的潮流,产品的潮流都要掌握。我们充分交流不管是什么行业的想法都告诉大家,当然都知道吃几碗饭就是自己的能力,所以我觉得这个行业还是很了不起的行业。现在到了该结束的时候了,请企业家用一句话概括现在的想法。

林中:最近专家学者对企业家对房地产一两年是非常清晰的,比2010年来一致性是非常强,弯道已经过去,企业要怎么在确保时速安全的形势下怎么过去。

蒋旭东:预祝房地产的投资者都取得很大的好运,谢谢!

袁伯银:相比其他的行业来说房地产还是一个非常好的行业,房地产行业还是可以大有作为的。

曹志刚:欢迎大家到三亚到鸿洲时代海岸去上海,想玩的就找我。谢谢!

王晨:现在这种形势下我们是一个很好的机遇和挑战,房子既不会很好卖,也不会很难卖。

主持人:最后感谢几位台上朋友,谢谢大家!



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