金融学者专场
涂力磊 陈锐彬 居燕苏 申威
海通证券房地产首席分析师 法国巴黎银行亚太区房地产 与消费品行业董事 Jefferies 香港董事总经理 黄金湾投资集团董事长
丁祖昱 陈锐彬 居燕苏 申威
主持人:下面四位的演讲都会很精彩,首先有请涂力磊先生的发言。有请! 涂力磊:很高兴有机会参加这次研讨,名字很大但是谈到都是很现实的问题。上午很多官员还有大的领导从大的层面上交代未来十年的所遇到的问题,下午从执行层面去讲一下未来的发展。首先讲一下旧环境,第一市场的起步期,三大动力源带来的高利润黄金十年。在行业高速增长的同时也营运而生的也是非常有效的一些模式,第一种盈利模式是简单调低。这种方式造成很多不错的方法,事实上在09年的外高调是没有太多收益,反而会有更多的财务压力。第二个盈利模式就是快的高速增长期实现快的盈利期。目前来看A股已经基本上市,同时把行业的房地产资金投资渐趋销售收入,其实只是简单用行业来支撑总收入,因此简单的高杠杆模式面临更多的挑战。第三是所谓的逆周期操作,调控的逆周期和简洁性造成房价和地价在过去十年存在波动。最后是一个城市布局模式,纵观近几年如果向扩大一些企业规模,像万科都是在新增层次扩充。

展望下一步十年,有以为保障性住房和商品房同时并存的双轨供应体系。所以行业的定位从2011年开始已经走入一进入一个行业定位,我们何以回顾一下过去十年本身的行业都非常类似。由于调控的这间歇性会在下一个高峰体现。但是总管未来十年调控是分层次分定位的,这个局势是不是我想出来的,很简单说未来是分层次定位的,而本身的地段需求保障房和商品房一起走,是要改变住房的根本性。未来房产税持有房产不一定赚钱越多,大家看新闻联播会讲到国外很多地方,他们没有房子但是也过得很幸福,所以未来我觉得住房观念会发生一定改变。

后面谈到了城镇化的具体测算的模型,后面需要讲是未来十年中企业应该从哪些方面增长自己的竞争力。第一是产品的竞争,过去的十年我个人认为伴随的是一种城市化竞争,但是未来十年伴随城镇化体现应该成为一种阶梯性的特点。所以如果一线城市还是保利润,在二三还再追求高利润率本身就部分现实,所以大家应该要转换一下思维。在2013年要形成360万保障房的计划,就可以解决200多万人的住房问题,所以伴随城镇化概念逐步完成的落实,这是一个扩大的过程。就短期而言更多的是刚性需求,我们也总结了万科,在高端很明显的在近几年三二线路城市更多的增加了住房的一个过程。第二点是,什么样子的企业补充利润最大化?从ROE的资产净利润屯地,第二是逆周期操作,第三是杠杆能力的上升。资产周转,土地周转速度越快,因此为什么更多企业强调转转速度而不是继续屯地的模式来获取利润,因此杠杆的融资能力包括向信托合作,第二个是融资程度下。第三是对明年行业对整个趋势的判断,我认为2013年行业新开工和都是较2012年应该有所回升,市场真实回升力度将与新经济周期启动时点和信贷投资会有一个好增长。我的发言完毕,谢谢大家!

主持人:大家有问题吗?好像没有,谢谢!接着有请陈锐彬先生做精彩的发言,听听我们的国际投资者的投资经验!有请!

陈锐彬:首先欢迎大家来到三亚,因为我从小在三亚长大。今天这个会我觉得因为上午和下午很多领导讲了很多政策和市场展望,我还能从什么角度经过这一天还没有听过的呢?希望回来看看2012年我们是怎么过来的,从历史的分析给大家带来一些启发。第一,我把香港上市45家地产公司买入和卖出的交易都总结出来了,这45家过去是怎样的一个状态,第二把摘录新鸿基报表告诉我们的一些启示。从数字上看,过去5年,2008年最小的股票买入量再去看大中小过去的交易量。小型地产公司定义的是10亿美元以上的交易量,所以小型地产公司从资本市场融资的角度困难很多,中性资产公司是唯一一个有上升的板块,下面这张图是三家公司的股价比较。看完定量以后这些数字背后是什么让在买呢?到底是谁一直在买,最近在卖谁过去一直没有买但是现在卖?对大中小型公司的做一个统计,可以观察出一些现象:美资本资金是以大型为基础的,欧资的基金他们会更形象于小型地产公司的当中,如果对过去的谁卖谁在买,所以这里就不深入讲基金了。他们卖给谁?大中小板块过去年是谁是买入的前三大,但是中间的大型国有企业。中性地产公司有一些公司是香港,保利香港地产很出名的,过去五年做了一系列的证券市场工作。前面只是数据的统计可能没有太多帮助,卖房子也要调研目标客户想要什么房子,我把刚才大中小三个板块里面活跃的基金挑了几个名字,首先是开发出售和开发出租战略上投资者喜欢什么东西?小型公司更多喜欢出售。第二应该以大储备资本为战略还是小的储备资本为战略,对于一些小型的公司不是在追求大的增长,投资者关注自是盈利还是销量,第五怎么定位自己?希望中高端都做,中小反馈是找到竞争力的去竞争,在小市场当中体现自己的优势。

下面有三个问题,投资者喜欢饱受政策去保持稳定还是通过新的政策是突破增长?今天的回答是都希望稳健。还有一个是营运三年前是正的话,负的这一年投资者上面很快是讲了投资者的对一些问题的问答。接下来跟大家讲讲40年发展的历程,我觉得很多结论跟我原来的想法是相反的,所以也很想跟大家分享。我们挑的新鸿基企业,规模收入上很大。商业转型我相信很多国内发展商研究非常深入,很多归新鸿基的研究也是非常深入,从商业转型的过程他转型最快快速的是从82年到97年的增长率非常大,330%增长。新鸿基在今天市场上非常出名物业非常好的房子,40年他起步的第一年年报中的致辞可以看出在这个期间的老总在想什么问题,他们的致辞贯穿四个致辞中反映四个字:快速周转,抓住周转率,第二个15年当中会经常出现“我们公司会很自豪的香港持有电影院最多的公司”。所以第二个10年就是万达在做的业务,到了最近这10年才真正意义上建成了。我们来看财务资源的情况,所谓营运现金流就是卖房子的钱减掉你盖子房子的钱。今天谈转型能力还是有限的,我们企业还没有足够资金实力时谈转型。投资者特别喜欢持有,股价的比较红线,显然涨得比较快,跌也比较快,蓝色是比较稳定。 我觉得大家会觉得我的结论是不应该去销售,不管是多持有

还是少持有都是根据自己的能力所决定。我今天的汇报不应该有结论更多的是应该是对历史的分析给大家做一个数据的分析,结论大家在结合自己的企业做一个小节,好谢谢大家! 主持人:非常谢谢陈总的发言,下面有请居燕苏的发言。 居燕苏:我们公司叫做Jefferies。我们的标题住宅2013年住宅预计要再创造新高,从价格或者量都是要提高的,我们说商业地产特别是商场这块黄金十年才刚刚开始,如果进一步,中国整个发展转型如果是消费带动的话,真正消费带动多少年就会有多少年。商业地产的开发黄金50年才刚刚开始。您看到的这张图是一线城市的成交量和调控的时间,所以如果过去10年整个金融危机了整个房价上升了,政府晚了一点没有开始调控,每次成交量一开始就有各种调控。一线城市又要开始新高了,但是量又不打算改了,看报纸说话什么他们看什么,所以房价一有影响就紧张,总理调控多少年都会失败。我不是说会有巨大的调控,量上来就有点紧张了,这个调控的本身就是有误区的。2012年一线城市回暖,这种情况下会打了不该打的地方,这个风险大家还是要关注的。这条线是我们叫做中国房地产政策指数,我们把所有房地产政策什么时候加息减息,限购限价了都放在到一块。第一调控是各常态,09年做调控是为了救市,除掉这个忽略不及剩下的中国房地产的都是微调,一般的趋势不怎么改变,我个人的根本观点根据不需要的放松,因为2012年又回来了。我们中国人那么聪明那么多厉害的房企,调控是常态我们就在常态中生存。09年到12年房企预收的情况是多大一个范围,它的09年销售的时候是一个1.5万平方米左右。有些公司比如说仁恒,过去3年没有怎么动,只是价格往上走,简单说一边是量一边是价格。每个公司做决策的时候有意无意的都在做选择了,打个比方麦当劳沃尔马不然是做量要不然就是做价,还有一些高精品的宝马车,两种商业模式都可以做的很好的。所以如果中国调控了主要是调价格,走量支持的,走量的是会很辛苦。请大家看这张纸图纸左下角每平方米上市公司是多少,每平方米可以赚多少钱,2011年净利润可以赚到3000多,碧桂园每平方米可以赚900。这个趋势就是将来的一个选择做量还是做价。这长表左边是2012年上半年整个已经达到教坊标准的,有些公司整个比例行业大部分上升,过去6个月上升整个行业增长26%,只有少数是增加。

接下来大概讲一下商业,从股票或者投资机会往往都会比较热的东西,大家都去抢都不会很好。如果大家都不看好商业地产反而说这种机会更大,整体来想一想,恒大有一些上市公司是集体参与的,这些上市公司的是住宅,你们是有一个非常大的担心。这一块是非常明显,过去几个月我有机会参加的一些海外公司的路演,打个比方如果恒隆地产几乎是不用费率的,商场的利润都是靠商场来的,都是年年积累起来的。所以我个人以为如果那么多人都在关注住宅,现金流第一年拿地,接下来一两年就卖掉现金流就回来了。所以商场住宅完全不同,但是我同时觉得应该有识之士应该考虑一下商场,如果你手上有好多地可以卖给专业的,有机会大家可以多交流,谢谢大家!

主持人:谢谢居总发言,下面还有一位是来自申威的演讲!

申威:尊敬的各位来宾,非常高兴有这样一个机会来跟大家分享一下土地拓展方面一些新的形势。房地产企业有两大命根,一个是叫做地根一个是银根,土地和金融是房地产金融的名命脉,首先看一下整体的土地市场。我们整体的1月份到11月份全国百城土地成交量是6.2万平方米,全国白城的交易量同比增长了34%,这样一个数据最近3个月成交量都在12月份土地会持续向好。从房地产的开发投资,我们全面投资止跌起稳,11月份回升的态势。从1月到9月份我们统计了15家大型企业,都呈现逆势扩张来增加土地屯为。我们前三个季度支持和销售的比例,去年在28%左右,我们房企的销售额增长,但是土地的支持明显减少,我们也比较谨慎的态度。很多房企都会面临补偿的需求,从拿地成本上平均都在4000元以下,我们大多数房企布局三四线保持的降低。原因是我们的投资的开发土地分析再不补偿会导致我们房价有所提高,面对这样一个难题,我们大型房企实际上是有很强的资金能力,很强的团队在土地拓展和土地转型上有比较大实力。真正有实力的房企就一两百家,全国一共是665个城市,2000多个县,每年有千万的地块出让。这样土地的分析和拓展是我们现在中小型房企面临很严峻的一个问题。设立专门的项目拓展和团队找项目,通过企业之间的合作与并购获取项目,我们会通过高级人脉关系找项目,在这个基础上我们认为我们的应该拓展新的土地项目。第二个问题是中小型房企融资渠道过于狭窄。2012年10月自筹资金比较小,而我们真正的金融创新还是比较有限的,我们在资本运营上可以分成股市融资债券融资。另外上市也有更多的金额,更多的问题是很多企业没有资格能力去上市,也没有能力去发行债券,从我们体会来看我们更多的是希望运用私募资金的方式还收集资金。在土地拓展方面我们开通了地产直通车,向全国各地机构和带领行进行合作,更多去拓展项目渠道。还有很多机构快速对立好资金。我们项目来源是有一个100多人的项目拓展团队,我们投资了开发土地网,第三我们项目来自银行和信托转让的项目,另外以限下的沙龙进行项目的收集,我们在打造金融的直通车的资金石。同时还有跟一些私募资金做房地产投资公司做一些合作,还有一个叫做财务资金,专门发掘银行的高级客户。第四地产金融拓展是由36家房地产企业27家金融联盟机构发起的。

下面讲一下目前房地产私募基金的状况。限购限贷和银根的持续紧缩为我们的私募资金提供一个良好的平台,大体分为FOF基金,信托+PE。从我们体会来看从房地产开发转型的企业。偏离了一个基金的核心本质,这样逐步把栖霞的私募基金脱离,单独的独立市场发展空间。另外,基金管理存在挑战,首先基金管理人发起的地产基金,有一定市场化但是中国的有限合伙人很难找到值得信赖的GP,大部分基金公司曾经变相的高利贷,缺乏头后管理、增值服务与资产处置的能力。另外私募基金也面临严峻的新的管理冲击,今年的11月1日证监会发文公募也可以特定资产管理业务可以涉足的领域广泛、艺术品房地产投入成为其投资首选。按照现在的规定,现在的信托公司从事很多业务将来公募基金公司都可以做私募基金,需要一定过程。目前私募基金的面临的一些问题,我们认为第一私募基金的行业需要自律,高度市场化,提供有效的流动性LP有限合伙人的转让机制,可以通过交易的所转让或者并购。第四体规有效的增值服务,资金周转王道是去库存化。

下面简单把公司做一个介绍,以为开发商为背景转型做房地产投资的一个企业,致力于打造全球化地产金融集团,目前栖霞有3000多名员工,为开发商运营商提供营销方案。我们的发展历程分为三个阶段:1995年—2000年主营房地产营销代理业务,2000—2010年,以房地产投资开发为核心业务,2010年以为房地产开发的诸多领域。我们黄金湾投资集团近期发展方向,我们投资的项目是其中有一个是近期在大兴区的CDD的创业广场。海棠湾占地面积7.2万平方米,距北京只有15公里路程的一个非常重要的住所的社区会所的重要基地,海棠湾的品质在东部也是比较有影响力。青龙湖旅游度假区投资是15亿元,我们准备发行旅游地产资金,清水湾也是项目曲子海南地产地名,有高端的洋房和别墅,还有高尔夫的休闲会所。我们也想借此机会做一个园区地产的开发,这些是我们的开发投资的项目。我们同时集团还成立了一家K8黄金湾的融资采购平台,我们的采购计划都在平台上进行招标,这也是我们的做的一些大的尝试。目前这个网站是一个房地产专业的服务平台。我们富达股权投资基金提供股权基金债券融资以及企业并购基金,我们富达的优势总结及上不仅仅是资本的处输出单纯的出资是一方面但是靠原来21家房地产开发经营管理优势,另外还有7个集团军我们所接了一些为房地产接受项目是去库存化。我们目前的投资的产品,时间有限跟大家分享到这里,谢谢!

主持人:金融专场谢谢刚才四位嘉宾的演讲。

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