2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

专家学者专场


易居（中国）执行总裁	中国房地产数据研究院执行院长	中国房产信息集团研究中心总经理
丁祖昱	陈晟	陈啸天
主持人：尽管十八大已经结束了，我们得到的信息是相对比较矛盾的，信息给我们并不是很清晰的。中国的房地产业是不是不能成为中国的支柱产业而只是一个纯粹的民生产业，一定要去投资化。中国的房地产企是不是缺乏道德的因素，中国房地产业是顶着巨大的压力的背景下往前走，所以今天看到的是中国股市证券可以看乌云遮蔽天，今年下半年中国房地产市场有回暖的趋势，我个人认为是一个不可多得房地产业情势。进入10月份十八大召开，相关一些会议召开的背后更加关注的是人事的调整，人事的调整总要到明年3月份才能结束，新的领导人怎么也要和自己的厅长联络，下一步才能有什么措施。懂得市场的空档所以今天的房地产企业比年初的情况要好的多。下面我们请易居中国执行总裁分析当前大型房企运营特点，希望大家从中有所收获，下面有请丁祖昱先生发言。丁祖昱：今天简单讲从行业格局讲到企业战略，最后典型一些企业的最近的做法。今年年初的时候有预判未来八年房地产会逐步下降，在这个数量急剧下降，到今年3季度前十强的市场份额已经达到14.6%，看到这种快速的剧增，这样一种速度还会继续基本到2050年时候前十强的市场份额会到20%，前二十会达到30%。前十强第十位前三季度到了300亿，去年到年底315亿，从这种角度看仅仅用了四分之三的时间达到了今年和明年的水平。要做到中国房地产前十位要做到销售额达到4000万。从一些企业的情况看利润不错，按照完成率来看排在第一位的是绿城，完成度已经达到了120%以上。和它紧挨着是华润，现在已经达到了46%，像保利，相对万科来说定的目标比较高，但是完成目标只是26%。我们今年的签约俱乐部，今年大家拿地都比较谨慎，前几家拿都比较多一点，两个表现第一看楼板价。所以从这些数据看大家拿地是比较谨慎的，这些土地企业的销量最快的是万科有4.5销量。明年会不会供应量不足，上午任总说供应量不足。从这个储备量明年和后年的土地还是够用的。关键还是看销售。从运营效率上看，企业运营效率的提升，我有几个指标分析，第一单城是数量产能。相比之下，单项产能等等都不核算，原则上研究单项目产能来看是有进步的。另外还有两个指标一个是总资产的周转问题，一个是净资产的周转问题。如果这么一看企业的战略意图就提升了，未来回归的压力很大，因为企业都是到四季度利润率比较准确，但是我个人认为现在反映的是前年带来的汇报，成本的上升对企业的影响还是陆续上升。还有成本情况。平均三费是12%，哪些企业销售费率是比较低？龙湖把样板房涵盖进取才1.5，整个销售费率在上升，打折都可以10%。一些央企的融资费用率非常低，管理费率也很低。从负债情况看，日子越来越好过了。今年结构全部调整后，按照绿城的覆盖率企业都很健康，很多企业不是在拿钱而是还钱。所有的企业都很好，过的非常舒服。从企业战略方面看，上午很多专家讲到企业战略在回归，今年龙头产业布局会回归到二三线城市。其中前20位企业的量不是后面100个城市的比较多，今天一线和二线城市都是运营得比较好的。我们可能看到第三季度的比例当中已经超过70%和去年有一个比较大的差异。从融资的情况看，我们年末有两家企业上市，两家非常漂亮的企业又在海外上市，我们看到一些上市公司有做海外对接的事情。在这样一种情况下，把海外资本市场和过国内资本市场做一个对比，即从多元化程度看很多企业在的多元化战略，比如说海外地产、万达、碧桂园等等，万达还宣布在俄罗斯有200多万的投资。这样一种运作方式选择海外移民还拭目以待，这些大公司基本上都是多元化的运作方式。从合作的角度浪上看应该说现在没有的障碍了，一方面降低了风险，一方面拿地的时候都可以拿地价，最后三家公司一起拿了。另外，高周转也是一些企业的优势。当然今天回过头来说不是每家都可以去做的，也不是每家都可以做的。对于其他的更多的企业家来说适应比较重要。我个人认为万科经过三年的调整，明年会有一个上台阶的表现，明年是否达到2000亿，但是至少是接近。中海和保利肯定过了，如果放开都会过了，因为这两家企业是央企，可能还会稳中上升。另外两家是绿地和万达，这两家商业地产的开发模式是开发加销售模式。这两家都是比较轻松的过了一千亿的目标，大家要是学习很难。所以这两家企业很多优势在很多企业看来是不可超越的增长点。有一些在6000亿的几家，华润在这几年战略调整后都上升了5%以上，央企的优势逐步表现出来，经济和世贸把营销线也有100多平方米的故事。这些小户型公寓对土地的一些调整在350亿以上。还有五家企业，新城唯一上市的企业，新城是覆盖长三角稍微近一下其他地方通过成本控制，而坚持平衡发展，也是受到了投资们的青睐。还有两家非常有意思，复地的地产板块都是基金福地，这个板块40多亿的资金。由于时间关系，这些仅供各位做参考，谢谢大家！主持人：下午的会风改变。下面有一个互动，丁主任报告是我看过最好的报告，这个报告是拿数字显示出事实的基础上，以万科为代表的房地产企业已经在几年前超过了香港的四大天王，中国前面一批房地产企业是房地产企业巨头，为中国经济的发展，对房地产能力的提升作出了巨大的奉献。从我代表的一个小团队这个团组来看，今年到了全年格局基本上定局。将在商品房销售面积总量，商品房销售金额总量，商品房住宅均价和租金五个方面再创历史新高。这个话我也只能在这里说一下，谢谢丁总的报告。下面有请中国房地产数据研究院长执行院长陈晟演讲。陈晟：今天的主题演讲想变一个方式，我就不按照我的逻辑讲，今年所有人，包括投资者开发商问题可以概括为八个问题，这八个问题大概会分八个题目。未来经济好不好？未来商品房增加，政策怎么样？对政策的意见，不同楼市的发展区域，未来房地产的发展以及以后的发展。首先一个是对中国经济的有压力也有春天。我可能是比较乐观之一，为什么？我觉得中国未来的增长一定是可以保值的而且是没有问题，一定会保八。因为我们的整个经济是处于一种混序的状态，既是有上海这种经济体，也有比较考后的经济状态，从东部到中西部等等一个延续。我们依然回到房产的走势。讲到走势，就像今天的学者提到的为什么限购？实际上建筑面都是小于销售面积的，经过一个相关测算，从土地的目前不突破18亿角度来说，每年开发的面积是8亿平方米，我个人认为全国商品住房保守的分析不会超过9亿平方米，未来的十年大概从150亿平方米的存量到280亿平方米，不会少过9亿，同时还有一些地方存在工序的矛盾。还有一个货币的关联度，整个对预判的数量包括价格增长跟GDP向增长的速度，有7%左右的增长，也就是说上海和北京。具体对政策的研判，北上广深的刚性需求的房子，或者是普通老百姓的限购会是常态化，或者是强调功能地产这快将是未来政策的着力点，当然也认同房产税是需要解决制度全新的问题。对整个楼市的建设方面，一个保障正常的需求，最终是解决供给问题。所以我们现在所说的海洋强国，未来可能对海洋的这一块可能会是一个比较重要的方向。有一个最大胆的研究，因为地方政府和财政收入实在太大了。第五个问题是不同层次的楼市，中国有些素养比国外差，始终记住中国是3+1模式，这些人会导致中国的楼市完全不一样。这就是中国的一些特色，我们始终不要忘记1个人边上的3个人。我认为未来的分布比例是五分之三的城市会相对稳定。三四线城市的是我们的未来，有些三四线路城市土地供应是有缺陷的，甚至是通过价格都解决不了。土地是十年的供应，我们成交量下降到了40万，未来的有一区域的分布，未来高端商品房有10%左右，在GDP7000之间的一定是人间住宅。所以一线的城市主要是商业和豪宅，未来的二三线城市是房地产的未来。未来的商品房需求供应，我认为方兴未艾的，中国控制很高，我们房屋的是30年可能只有15平方米居住的，这也是一些国外的投资者和我们的有一些不准的判断。我觉得常住人口的覆盖就是夯实城市化进城的比率，第二战略机遇期是来自什么，来自于房地产的使用率和满意率。不在强调数量，而是强调使用率。最后简单讲讲开发企业的模式。大家的财富来源无外乎产品溢价最后再加上一个上市，就是土地溢价。品牌的产品地价就是快速的复制，包括精装修和上市的溢价，房地产的财富主要来自这个。尽管我对未来是看好的，不否认有风险。某些三四线城市的供应存在泡沫，同时还有一些华而不实的，更多的是干练不是实在，这个大概就是我跟大家分享的一些经验，谢谢大家！主持人：陈晟演讲发完了，请大家欢迎中国房产信息集团因此中心的总经理陈啸天做演讲，希望大家认真听！陈啸天：大家好，因为今天下午比较直接。我想就房地产企业问题做一个探讨。第一块危机意识，第二块是基本的理解，第三是未来的发展。第一块危机意识，今年达沃斯论坛上总理说中国经济的增长是10.5%。因为有这么好的经济做支撑，所以经济高速攀升。因为一些典型的企业，从02年会发现万科成长了24倍，恒大也有14倍。所以我们今天绝大多数在座的企业，为什么我们的企业会有一个比较好的生存关系，客观上说是特殊成长的经历。我们大部分企业因为过去的盈利由于供应远远大于付出，所以在差异化上没有这么做。我们09年这个行业面临很大机会，很多小企业都做低碳企业和养老市场。第二是三层基本关系的调整决定行业方向。在这个10年的开始，我想谈一个基本的方向有三层基本关系决定。这个行业是经济是最大的背景，这些年为什么投资以后改善的运营，所以收入也是往上的及这是一个最大的背景。这二是政策，一路的调控我相信明年还会增长，整个调控非常严格。所以很多做销售的人会感到困惑，因为房地产市场就是一个政策市。第三是很多企业都在追求规模，之前很多企业为了规模而规模，规模到了一定阶段很多人又有反思，我倒是差异化还是利润化，所以因为这种反思很多企业有自己的困惑，这样的选择已经进行了思考。我们也很典型的战略已经回归从拿地到销售速度都是不断在反思。第四是需求，需求客观上都是同一批人。在今天改善他们的投资，这些人对风险意识和品牌意识都不一样，所以整个行业在发生很大的调整，我们大量的人都在说这个行业扑朔迷离。所谓中央跟地方跟总部分公司同一个概念。我们在90年开始就收，我们产业是因为负面的效果，由于资金越来越紧，财政能力越来越小，这包括教育力量和住房改革。我们这十年房地产才会快速发展。但今天很多地方中央已经推动了中央跟地方的分权的关系，比如说引税改革的问题。这实际上都是以进一步中央和地区的关系的发展问题。企业跟政府，地方政府处于构建长期的、稳定和财政收入结构出发，开始形成对规模化及品牌化企业、非纯住宅性质供地结构以及长期深耕企业的三个纬度的转变。至少有一半的非住宅带来企业收入，我们企业未来运营模式问题，商业给了里做还是不做。第三是消费者跟企业之间，对于风险的意识来讲这将决定很多企业未来一个专业发展的重视度问题，消费者跟企业这层关系决定专业性的重视问题。下面我提六点建议，第一我们越是强调结果是预料，得到越往后走一些企业有规模的占的市场越来越高。你的产品线是可以复制的，你是可以实现300亿的跨越的，500到1000就是怎么实现安全的问题。所以企业到现在这些年不断增长，同时也关注到企业也逐步被弱化。第二企业赚的是什么钱？很多企业都在赚企业的钱。越调控品牌管理企业越来越好，周转得快节省也快。中国房地产市场决定了他会有这样一个方式。第三，企业必须要弱化季节性因素。因为政策所以行情逆转，所以不要考虑季节性因素。第四企业必须具备一个很大价值体系。我们很多企业往往是一个僵化的机制，但是这必须跟环境来变化，需求一路往上。第五是进入金融传媒。这个机会将改变整个行业的应用格局，土地资金是政府的决定的，你会发现整个资金格局，但我想提醒大家。第六点是商业泡沫。这是08年年底09年初有一个斗争性，上半年导致了整个商业的泡沫已经存在。我记得有一个城市，下半年有一个10个城市综合体整体会怎么样？这个城市不值这个但这种客观上说，也是引起这个泡沫。我用这些时间给大家做这么一个简单的汇报，谢谢！主持人：总体上讲没有超过时间，本来我还有一个发言在这次会议之前就测了题目叫做中国房地产政策调控评析，我相信还会有很多机会跟大家交流。一个多月之前习近平主席说房地产的调控到目前为止出现成效，还说当前房地产业务和市场状况不稳定。出现成交以后还不稳定，第三抓紧研究中国房地产市场研究和分析。总体看房地产的前景看好，尽管我们的道路是曲折，我没有更多的的话跟大家说了，谢谢大家！