会议致辞
顾云昌
中国房地产研究会副会长 顾云昌
刚才姚总说希望2012年12月21日还在一起。我希望这个春天的脚步能够真正的来到。大家看我们的屏幕是红色,在国外是下跌的我们是上升的。这个十八大有许多精彩的深刻的论述,但是有这样的一句话不知道大家注意到没有,当前世情、国情、党情继续发生深刻的变化,我们面临的发展机遇和风险挑战前所未有,我在一个文件上用过这样的话。我们有一位同志说这是一个假新闻,为什么会说世情、国情、党情发生深刻变化是什么意思?我说你好好学习十八大文件,这是十八大的原话,世界的情况、中国的情况,规范化的情况继续发生深刻的变化这个客观存在的,当然有的越变越复杂的,或者有的越变越好的,有的越来越差了,我们党性而言我们党不断的成熟和壮大,但是我们党的问题有的也不少,所以应该深刻认识到三个情的变化,从而才能使我们知道面临的发展机遇和风险挑战前所未有。

针对世情、国情、党情发展深刻变化,中国的房地产也在发生深刻的变化,十八大之后的房地产开了一天,会上大家梳理了当前的思路,有些问题得到了比较好的统一,如何看到十八大的房地产市场,大家感觉中国的房地产在十八大前后经过这一段的发展也经历了深刻的变化,这个变化什么地方呢?我想相对于世情、国情、党情用了房地产三情表述,就是市情、行情、企情,市场的情况行业的情况和企业的情况做了一个简要的剖析。那么首先讲一下市情,房地产的市场情况如何呢?我想我的表述我认为中国的房地产正在软着陆,我记得去年的时候我们的现任的总书记习近平多次强调,中国的经济不会出现硬着陆,这个是作为一个即将上任总书记对于中国最大的期盼千万不要硬着陆,所以不能也不会硬着陆。

中国经济能不能实行软着陆,我认为当前三个方面:一个房地产能不能软着陆,第二就是金融能不能软着陆,第三就是地方财政能不能软着陆。现在看来我们的房地产正在实现软着陆,为什么呢?因为房地产的行情已经出现了滞胀,从滞胀回稳到止跌回暖,房地产市场总得这样判断的,我想大家最关心两个数据来判断房地产的状况一个就是我们的销售量一个就是价格,我们的销售量怎么样?我们从今年来看,我们房地产市场分住宅市场和非住宅市场,非住宅市场包括了商业地产和工业地产,商业地产包括了商场写字楼等等,在建筑面积当中80%到82%是住宅市场,我们非住宅市场从来没有调控过,我想从这个商品住房市场来看,我们房地产市场正在出现一个变化,今年一二月份的时候全国的商品住宅的销售面积同比下降16%点几,明显的下降了,今年年终的时候同比下降11%,比11月刚刚颁布的数据比上升2.4%,也就是整个销售的面积下降了16%,到11月底上升了2.4%。我估计年底过几天报出来上涨4到5%,这样的判断我认为比较接近,这个销售量已经这样一个态势了。我们看一下价格如何,我们在严厉的调控政策下面,中国的房地产市场价格,从开始过快上涨变成了比较慢的上涨,就是从滞胀回稳到了去年九月份的时候出现了一个转折点,全国的房价开始出现环比下跌,下跌的多少时间?下跌了9个月,去年9月份开始, 9、10、11、12月,到今年1、2、3、4、5九个月全国平均房价环比下跌,今年六月份房价出现了止跌回稳,六月份以后全国商品房价一开始出现了回升,到现在几个月,6、7、8、9、10、11,我估计六七个月的止跌回稳,尽管这个房价的回升,但是回升的速度很慢缓慢的房价提升,大概现在每个月涨了0.1和0.2几,我们看到报表这么报的,全国的房价到底总得情况如何,就是环比已经半年的上升了,同比怎么样呢?从国家的统计的发布数字当中我看出来一个矛盾,国家统计今天发布的大概有70个大中城市当中有55个城市房价环比上升了,还有十来各城市环比下跌的,但是同比下降的城市还有41个,就是大多数同时同比还是下跌的,就是总体来说可以这样的判断,我们全国的房价环比是上升了,但是同比仍然是下跌的,这是国家统计局房价指数看。

国家统计局另外一个数字,今年1到10月份的房价销售量同比上升2.4%,销售额同比上升9点几,这个说明房价上升了这个矛盾大家可以来判断,全国的平均房价,但是实际上各个城市有一定差异,有的城市明显涨了,总体来说房地产市场随着特别是我们的房地产市场分两个市场,一个叫做房屋市场叫做房产市场,一个土地市场叫做地产市场,房产市场已经明显的回暖了,就是无论销售量还是房价开始出现了缓慢的回升。到了谷底以后开始缓慢的回升,但是我们的土地市场仍然还在谷底,因为今年1到10月份全国的开发商买地的数量仍然同比下降了16.5%左右,新开工面积同比下降8点几百分之,也就是土地市场的这个交易量还同比下降了那么多,说明土地市场还谈不上像媒体报道那样。现在土地市场又火爆又出现地王了,那个是个别的现象,其实目前的土地的交易量仍然下降16%点几,就是房屋市场的传导土地市场有一个过程。我们知道开发商拿不拿土地,新开工的面积多少是取决他回款的速度和对未来市场的预期,当然这个反映了我们的房地产行业的人士在这个方面的阶段显得比较理性,而不像那么慌张和冲动,他要把资金保护好,所以拿地的积极性没有上升到我们媒体报道那么火热,所以房地产的判断总体已经开始企稳正在软着陆,这个判断不知道合适不合适。

房地产的软着陆是有利于中国的经济软着陆,我们看到了中国的整个经济现在也上一次。九月份以后,我们十八大前夕国家统计局的负责人说了,中国经济正在企稳,我们希望中国的经济企稳以后有一个比较好的持续健康的平稳发展,这个就是房地产市场,市场的情况这样的。

回顾一下市场情况。我们再来看看今年以来,我们房地产市场调控方面和中国经济稳增长关系是怎么样的,大家知道去年中央经济工作会议提出了稳中求进的主基调,在主基调下面提出十八字的方针,就是稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐,实际上就是把稳增长和控物价上放在第一第二,当然控物价房地产价格的控制恐怕放在非常重要的位置,也就是我们稳增长过程当中继续控制好物价特别是房价,但是社会舆论和媒体报道当中都把控物价和控房价理解成为降房价,促进房价的合理回归大家普遍认为促进房价的合理回归就是降房价,否则怎么样回归啊?是不是这样认识的。

但是,我刚刚说了我们的房价去年9月份开始降,降6月份开始回升了,可以判断我们的房地产市场调控有明显成效吗?但是温总理说我们的房地产市场调控取得了阶段性的成果,或者明显成效两者怎么样理解总理没有说,我们如何理解稳增长控房价之间的问题,其实无论是中国还是世界各国,在房地产和国民经济宏观经济之间都有那样的一个关系,他们是正相关的,当经济增长的时候,我们看到房地产交易量的上升会引起房价的上升,房价的上升导致交易量的上升恰恰推动了国民经济的增长,你要增长房地产市场恐怕也是增长,反过来房地产市场下滑,国民经济下滑两者之间也是同样的方向。

咱们可以举一个例子,比如说我们今年到目前为止全国的房地产开发投资同比增长了16.7%,看起来投资增长很快,但是你们有没有知道我们过去几年中国的房地产投资增长增速多少呢?30%到35%,比如说2011年房地产增长33%,现在为止增长速度16.7%,我看来中国的今年GDP增速明显下滑,除了国际贸易以外第二个因素就是国内的房地产,投资增长速度降一半,特别是商品住宅投资过去33%,今年只有10%多一点,降三分之二。房地产投资增速的下降必然引起了相关产业的下降,因为刚才我们这个王主席讲的很清楚,就是说房地产是重要的支柱产业。

所以房地产的增长速度直接影响到国民经济的增长速度,那么,这两个月我们看到国家的财政收入,特别是十月份的财政收入明显的增长了,税收增长了是主要的,其中税收增长当中房地产的营业税和房地产税收的增长起了很大的支撑作用,因为后几个月房地产市场开始回暖。就是说经济增长离不开房地产,房地产的增长速度对经济增长的作用明显的,美国为什么要搞一个QE4,QE3?过去的那个美国的宽松货币政策是美国400亿美元购买住房抵押债券,这次美国又增加450亿购买国债,为什么买住房的抵押债券为了盘活楼市增加流动性,因为美国的经济尽管有所复苏,但是复苏的速度没有像人们想象那么好,但是美国的经济复苏的主要目的奥巴马清楚是为了解决就业的问题,因为就业现在还是7%点几,只要就业在6.5%以上这个QE恐怕还要继续,为什么?靠什么?楼市的复苏是对美国经济很大的支撑,不要看美国,美国的房地产市场和中国的房地产最大的区别是什么,中国的房地产市场是新建房作为房地产业主导的,美国房地产市场是二手房交易,85%-95%二手房的交易量,他们作为这个增长点,这样美国仍然是房地产市场,美国经济当中房地产市场的作用还是显而易见的。

所以房地产市场实际上如果社会上媒体理解为房地产市场调控降房价,总理在俄罗斯召开的一次会议上大对记者说下调房价是政府的鉴定政策,凤凰网报道了,各大媒体报道了,有一次新华社正式通稿没有这个话,后来问央视的媒体,他说凤凰网做检讨不能擅自的报道。我想讲的意思,就是稳增长和控房价是协调的,但是稳增长和降房价之间不协调的。最近香港特首讲了一句话不能降房价,这个会使大多数人的财产受损,但是如果安抚民心呢?解决保障房,扩大保障房的建设,我们媒体许多人希望降房价可以使得大家买得起这是一个美好的愿望,实际上这个美好的愿望实现不了了,因为一旦房价大幅度的下降,整个的经济就完蛋了。美国的房价降30%,西班牙房价降20%多,当初香港的房价降67%,降房价的结果整个需求整个产业投资流,原来想希望可以降房价买得起买房的人那个时候工作都没有了,还买什么房子,经济低迷房价下行,大家变穷了,富人的财产也受损了,实际上如何理解控制房价过快上涨促进房价合理回归这个问题上我们没有说清楚。

但是,从我看来房地产市场我同意总理的判断取得了阶段的结果房地产市场正在软着陆,而且我还认为中国的房价正在合理回归,可能有的朋友不同意我的观点,房价没有降又涨了,你们个别的房价从来没有降而且往上升,如何理解房价合理回归,不能把房价合理回归简单的解释程房价下降,回归不回归房价的高低,他有一个参照数就是我们的收入增长,之所以我们的房价不合理,因为我们过去若干年房价涨幅超过了收入的增长。2004年以后,我们看到中国的房价和收入之间的增长速度基本上是收入涨的比房价慢,我们收入大概平均涨10%左右,我们房价涨11%12%,特别是北京上海这样大城市我们房价平均上涨20%以上,所以导致了房价价格的波动,要出现房价的合理回归应该反过来,应该我们的收入增长快于房价增长,这两年的调控恰恰实现了这样的一个结果。比如2011年中国的房价平均涨3%-4%,我们的收入增长涨14.1%,当然这个没有扣除CPI的,没有扣除物价指数的,那么就是说收入增长远远快于房价增长,今年的我们的房价平稳收入增长还是8%、10%,我们的收入增长不扣除价格指数超过10%以上,我们的通货膨胀率,我们今年收入仍然收入快于房地产增长这样的结果出现了房价合理回归,所以我说中国的商品房价正在合理回归。中国的房地产正在软着陆。

那么我们应该说不管大家对于宏观调控的这样那样的意见,特别是限购政策的大家议论纷纷意见很多,但是这个办法限购政策不得已为之的政策,住建部说大家什么好的办法提出来我们做。见效快而且合理促进房价的合理回归,这个上面我们稳增长和控房价的矛盾得到了统一,市场的行情下一步怎么样大家最关心的事情,昨天的会上我们许多朋友都发表了意见,比较乐观的人认为中国的房地产春天的脚步已经很近了,的确我们看到北京上海这样的情况北京住建局前几天发布一个消息,说北京不存在恐慌性购房,其实有一点此地无银三百两,北京二手房交易量每个月三千套,一个月下来一万多套,这样的交易量因为其实北京上海的楼市,判断北京上海的楼市我认为主要二手房市场,北京上海的楼市二手房交易已经超过一手房交易,我们很多中小楼市恐怕还是三七开,二手房的热闹的场面年底踊跃的买房,说明刚性需求十八大以后,对于中央的整个经济的形式的判断,以及房地产市场的实际情况人民开始竞相买房,可以看出来我们的刚性需求正在发挥作用。

但是也有的朋友说不行,我的城市现在卖不动,无论是西部的、东部的一些三四线城,包括个别的二线城市也卖不动,他们很悲观,他们说我们下一步不知道怎么样,希望中央的限购政策,不是限购政策就是整个的房地产政策能够放松,因为三四月份不存在限购的问题。就是在我的判断看来现在的这个经过这一两年的调控当中,现在的情况可以这样认为,不知道表述的准不准,就是整个的房地产市场已经企稳正在软着陆,但是差距在拉大,一线城市或者购买很旺盛人口集聚的城市经济增长潜力很大的城市,尽管限购了但是楼市回暖的速度很快,甚至会出现供不应求的状态,尽管出现任志强先生预言那样房价暴涨的情况不一定在各地发生,房价重新往下走的态势可能在一些城市出现,这个大家担心,北京上海出现房地产市场这样的情况中央又开始调控了,所以大家说我们稳着点,但是二手房市场不是开发商稳得住的,二手房市场的交易就是居民之间的,能够卖高价为什么买低价,什么原因呢?大家看到我们新开工的面积还有买土地的数量现在为止还在下降,这个造成下一步供应量的不足,这是一个主要的方面。

最近以来我们各地大的土地原因中央希望增加商品土地的供应量,地方希望通过卖地弥补今年财政收入的不足,大家知道我们的地方财政收入当中六七成来自于土地的出让金,今年的土地出让金目前还是同比下降的,所以地方政府好在这两个月好一点,地方的债务跟土地有关系,所以加大土地供应链,即能够平稳下一步的房地产市场的需求,又是地方政府的财政需要,这个加强房地产开发商通过前几个月销售,总的销售额上升了9%-10%了,那么他有钱了,而且市场也看好了,所以开始市场下降。我们看到城市之间的差距很大,三四线城市供应量太大了,我们前两年开发商纷纷往三四线城市进发,地方政府给大地块大盘大量供应供应量充沛或者产能开始过剩但是需求不足,这个全世界的问题第一产能第二需求不足,中国产能过剩,全世界的需求不足。所以存在这个问题这个叫做经济危机。

我们房地产市场总小城市恐怕也有这样的问题,所以出现两种不同的中小城市房地产开发商很困难,在大城市的开发商感觉来了这是一个。第二,我们发现这个市场的态势总体回暖但是差异很大,所以我们希望政府要调控房地产市场,因为中央经济工作会议提出来两个继续,第一就是继续坚持房地产市场调控政策不动摇。第二,继续搞好保障房的工作,加快棚户区改造,这个没有记错这个是中央经济工作会议的,这种情况下面我们如何判断整个房地产的市场,总之一条刚才已经讲过了,中国要保持稳中求进,客观上房地产市场也会稳中求进,从2012年的楼市已经充分的显示了这样的一个规律。2013年会怎么样?我个人的看法,2013年的楼市会比2012年好,但是好在哪里去不好说,反正要比2012年好一点,这个是我的个人判断,我们许多朋友也同意我这样一种判断。为什么?首先讲一个笑话也是事实,中国经济周期往往政治周期决定的,我们发现过去二十年进入市场经济之后中国经济有这样一个规律就是遇到八上,遇到三下,1998年邓小平讲话经济很快上来了,2003年大家看到经济太热了之后所以不得不进行了,2004年开始2003年底开经济工作会议,逢三上,新的政府希望这一届不比上一届差,显示我不是无能我是有能的这个是必然的。第二,逢八下,2008年美国次贷危机,明年是三还是八,明年是三所以中央现在提出来我们不要对经济增长过多的希望我们程主席讲了放慢经济增长速度,实际上对于全社会全党的一个告诫,但是不管怎么样说说这是中央的希望,所以这样的房地产市场2012年房地产市场已经发生这样的现状,2013年你说还会出现崩盘吗?我们中国也不少崩盘,一开始04年调控就说崩盘,现在还没有崩盘现在还说崩盘,他们希望房价降50%、80%才使中国房地产健康发展这样是胡扯的,但是政府现在崩盘不可能了,没有崩盘的基础了。

但是我们的地方政府特别是中央政府希望房价稳定不要出现反弹,所以我们必须继续进行房地产调控政策不动摇,利用访谈的这个可能性还是存在的,特别是一些大城市有反弹的迹象,所以限购政策我认为取消不了的,而且找不到现在一下子找不到或者不可能实施取代限购政策的政策。比如说像香港,香港的政策叫做我们香港讲的超额印花税,香港的楼价世界货币过剩导致香港楼价一路往上冲,平均房价已经超过了97年房地产泡沫起来的价格,豪华的房子早就超过了,老百姓的意见很大,如果再下去这样可能出现崩盘和问题,所以香港特首下决心,他搞了一个超额印花税你买房子炒一把半年以内征收15%现在征收30%,半年一年征收10%,一年到两年多少,两年以后不征收超额印花税还不够,因为发现香港买房者不少大陆人,规定非香港人士买房子还要增加买家印花税15%,就是香港买房子我们也教授香港买房,对不起交15%的印花税,半年卖掉再交20%这一下子遏制买房需求。我们的办法不让买,你只要交钱交税,中国大陆会不会那么做,我们限购政策暂时没有放松我们没有实行类似的政策,但是房地产市场调控在整个世界货币供应量流动性增加的情况下,中国尽管有风火墙,但是我们流动性增加必然的,必然流到我们的楼市上来,这样情况下面房地产市场调控不放松是对的,一放松又反弹又前功尽弃了。

我们对于房地产市场的期望是什么?我觉得我们这一届政府听其言观其行,这个对房地产市场怎么样,我们看到李克强副总理多年来一直再搞保障房建设,每年开很多次会议,所以调控当中保障房建设的问题谈最多,对于房地产市场房价问题谈很少,他始终说遏制房价过快上涨,我个人认为我们过去的房地产市场调控有必要的,但是调控的方式和着力点需要反思和探讨,还有一点就是我们的这几年的中国的房地产市场当中就一个声音就是房价,房价已经很敏感了,中国得房价敏感症,甚至得了房价恐慌症,年底房价超过预定的价格,地方政府说高楼盘不能再卖,平均的价格上去了我要问责,为了限制房价结果搞了一个限价政策,高房价你要便宜卖,人家有钱人愿意买高房价不让他买这个要降价,奢侈品奢侈品的价格,高档房子高档价格可以收税,但是为了平均房价下来不能超过多少所以人为的低压,把市场的规律规则打破了,所以我认为我们房地产市场的调控和发展目标,应该也可能从单一的房价目标以房价为基本的调控可能改变思路,可能多重目标了。

这个目标我认为三个方面的目标,一个社会目标一个经济目标一个环境目标,根据十八大的精神,在十八大里面直接讲住房的问题,有一句话就是住有所居这个是我们的社会目标,我们的发展房地产目标就是所有人都有住的地方,住有所居。而不是让所有的人都有房产,居者有其屋人们人人有房产,住有所居人人有房住,这个将作为我们十八大以后调控房地产目标。因为把改善民生放在更加重要的位置时候,我们看到中央常委第一次亮相的时候,总书记讲了一段很生动的话和平时的话大家有的人激动的热泪盈眶,说人民的需求是党的奋斗目标,中国教育需要更稳定的收入更好的保障以及医疗卫生方面的服务,讲了五个,更舒适的居住条件和更优美的环境,这个是实实在在的,所以我们房地产市场调控恐怕更舒适,人人有房子住更舒适的居住环境是我们的目标这个应该吐出来。第二个目标就是经济目标,我想经济目标很清楚就是继续使支柱产业房地产业为经济的健康发展做出贡献,不要因为房地产出了问题拖了经济的后退损害了经济的健康,因为许多事情告诉我们,一个国家经济的出问题往往跟房地产有关系,从30多年拉美国家房地产泡沫影响了经济危机,20多年日本的房地产泡沫金融危机,1997年亚洲金融风暴,以及五年前发生金融次贷危机都和房地产有关,所以我们控制房地产市场的泡沫,使房地产保持健康的状态这个依然重要的,但是调控楼市。

第三个目标就是环境目标美丽中国低碳绿色,我们房地产建筑人士都要为美丽的建筑低碳的建筑绿色的建筑做出我们的贡献,所以我想我们的市场发展调控目标恐怕单纯的,我们其实应该逐步的淡化平均的房价的概念,因为平均房价没有多少意义的,好比经常举的例子,我们各位都要衬衫,但是衬衫价格相差很多,我们在场了老板和职业经理人穿的衬衫都是一千块钱一件,我们的普通员工到百货商店买一件衬衫一百块钱,我们的民工他工地的干活不能光着膀子,衬衫10块钱一件,你说衬衫价格多少钱一件,衬衫价格高还是低?我们衡量房价应该分层次的,不同收入家庭有不同的房价这个才叫市场经济,对于我们低收入中低收入家庭而言,他们永远买不起一百块钱一千块钱一件,他们十块钱一个衬衫,这个衬衫就是保障房,这个解决住有所居的,主要关键发展保障房。稳定商品住房的价格主要的目的是为了使经济的保持平稳发展,不要因为房价不断的涨导致了房价泡沫的破灭,最后金融危机了。

下面讲一讲第二个问题行情,行情用了一句话中国的行情就是房车时代的历史使命,其实我们各位清楚发展生产和经济的目的是为了使人民生活水平提高,生活水平提高标志着我们的消费水平的不断的提升,人民生活水平提高首先表现吃穿不愁,我们经过30年的努力,我们解决了温饱的问题,我们宣布进入了小康,温饱解决以后第二个阶段的消费主要的内容什么呢?我们发展经济的主要动力是什么呢?我认为解决提高人民的住房和出行能力,衣食住行用,而我们现在正处在解决重点解决住房和出行的问题上面来,我们的中国的消费,我们中国经济的拉动都围绕这个方面转,住就是房地产和我们相关的产业和构成的一个庞大的解决住房问题的。行,就是我们现阶段主要汽车、动车、飞机,解决行的问题,我们这个刚刚进入初步实现小康。进入本世纪之后我们两大红利一个住房制度改革的红利,使我们的住房的水平在市场化情况下面房地产大发展,中小城市大提升前所未有,使我们房车时代突飞猛进,我们行就是加入WTO一个改革的红利和开放的红利,开放红利中国两种市场两种资源,各种技术进来了我们汽车工业蓬勃发展起来了,我们动车超越各国速度飞机也在制造等等为了我们的出行房车时代展开了序幕。1998年金融制度改革,2000年个人可以开放,战争的发展,2001年现在我认为仍然处在房车时代,或者我们渡过房车时代前十年现在进入了中期的十年,因为看来房车时代恐怕也得30年,这个房车时代我们的历史使命,在座的历史使命是什么?我们的行情是什么?第一句话城镇化的施工队,这次中央经济工作明确一个事情就是以城镇化为钢,中国未来最大的发展潜力是城镇化,城镇化就意味着我们更多的农民和全国人民的比例进入城市,现在51%未来70%、80%城镇化进来解决吃穿住行的问题,当然还要解决社会保障公共产品的服务问题,所以认为城镇化硬件软件的之分,硬件就是盖房子,软件就是公共产品的服务和社会保障,我想一个好的现代城市化必须有就业的场所,城镇化不能光盖房地产要发展产业这个城镇化在一起,那么我们的房地产业在城镇化过程当中担任什么角色就是施工队的角色。

前些天有一个舆论,说房地产业是一个虚拟经济,虚拟经济过渡发展影响了实体经济,你们同意这个观点吗?房地产如同我们实体经济的组装车间,钢铁水泥家电都装房地产里面怎么叫做虚拟经济呢?不能和金融有关系虚拟经济了,离不开房地产。那么在这个过程当中我们全面建设小康过程当中,小康不小康关键看住房,小康成不成关键在住房,也有理由相信我们的未来历史责任是什么呢?我们进一个好的城市化房地产发挥了作用应该在以后全面建设小康的过程当中仍然非常非常重要的,因为我们的增长是房车时代。

第二点,转型升级的推动者。我们要国家转型和升级,结构要调整产业转型消费要转型升级,我觉得我们发展生产我们经济发展目的就是为了提高人民的生活水平和幸福指数,老百姓的升级转换,我们刚才所说的现在处在一个房车时代,一旦房车时代告一段落我们基本上解决住房问题了,我们下一步拉动经济的动力是什么?老百姓消费的重点是什么?恩格尔讲过消费的升级两个特点,第一就是从日用消费品专项耐用消费品,第二物质消费转向精神的文化消费非物质消费。

我们现在已经富裕起来的消费车也有房也有了,他消费什么呢?这个是文化精神的消费,中央提出来文化大发展大繁荣,已经看到了中国的消费要文化大发展大繁荣,文化消费和精神消费。我们房地产要靠什么?现在的商业地产,文化的消费。现在商业地产里面不仅卖东西的商贸,电影院、健康会所、娱乐会所这个都在商并贸,还有一个要发展旅游地产、旅游产业,人们需要旅游健康产业、老年产业等等,文化成为精神层面健康产业的发展,但是任何产业的发展离不开盖房子,所以有理由相信我们的房地产市场的空间还在进一步推动,这个产业在转型升级。第三句话美丽中国的建造。这生态文明美丽中国,我们房地产开发不仅盖房子营造好的环境,还要为美丽中国居住环境发挥作用,总之未来房地产的市场即有住房方面的需求,又有非住宅文化精神的娱乐休闲等等方面的需求,我们的任务历史使命还早着呢。别的不说就说我们现在的住房需求,最近参加部里面的一个机构2020年搞的住房预测,我们将来达到人均35平方米现在32.7%,人均一间房户均一套房的水平我们一年至少盖1100万到1200万的数,什么原因分析这样几个需求,一个现有的户籍人口的人均住房面积大概32%,我们还要不断的提高。第二,已经进城的农民和农民工兄弟他们住房面积只有10到15平方米。第三,未来新进城的市民他们增加住房需求。第四,拆迁需求各地都在搞改造拆迁需求,所以设想为什么外国人把中国英文那么叫,就是“拆房子”,这个需求我们看到老龄化带来的需求,还有家庭小型化带来的需求,我们家庭人口从3.8到现在2.8,家庭小型化带来套型的需求,这个房地产坚固的责任,这个以外还有商业地产、老年地产等等还有产业地产。

第三讲一下企业的情况,这个白银时代的应对。今年年初的时候针对房地产情况提出一个概念,中国房地产市场唱两首歌一个吻别一个牵手,吻别黄金时代牵手白银时代,房地产认同这个看法,中国房地产进入白银时代。为什么告别黄金时代,中国房地产爆发力已经减弱情况下,经过十年的发展,黄金十年的发展市场调控方面我们市场形态发生变化,变化的主要标志中国房地产正从过去的卖方市场转向买方市场,卖方市场供不应求,买方市场供不应求供大于求,这样的市场环境下面我们的房地产我们的企业应该要看到我们的过去高速发展的高额利润拿地就可以赚钱,老百姓买房子就可以发大财的时代恐怕要过去了。

我们迎来的是白银时代,利润低一点速度慢一点但是品质好一点,但是我们中国的房地产没有经过铁锈时代。因为许多制造业,中国制造业进入铁锈时代,因为中国24个制造业21个制造业过剩的,所以他说我们是铁锈时代,中国的房地产还在白银时代。白银时代我们看到了现在整个市场的走势这样的变化,三是一个竞争加剧、洗牌加快、利润摊薄,市场环境发生变化竞争加剧了,我们市场当中有的开发商卖的很好有的卖很差,产品之间也在比拼,比品质、质量、性价比,不像过去那样拿地晒太阳都可以赚钱恐怕没有了,我们的行业集中度再快速的提升,我们有一个数据,房地产的前十强占到市场的份额,现在大概占15%左右,两年前只有10%左右,提高了5个百分点;房地产前20强市场占有份额19.5%比两年前提升五六个百分点,所以看到大的企业整个销售很好。我们有些中小企业已经消亡,他们被兼并和合作了,调控好多方面使我们的企业产生了这样的一种积极的效果。

大家可能知道一个企业叫做绿城,绿城报纸上登很多,资金链快断裂很困难。但是大家注意绿城进行了资产整合,我们房地产界讲笑话大家都讲资产整合,他认为不怎么样资产卖给了别人,结果今年的销售面积销售额利润大幅度上升。还有一种资产整合王石的资产整合,王石搞了一个家庭的资产整合,这个资产整合的这个速度的在加快,但是你看到我们整个行业的利润摊薄,利润率明显下降了,那个高额的利润时代过去了,所以导致了我们的开发商和行业在这个整个市场当中要做得更有利。

现在开发商想什么呢?站在这个时点上面我们看到很多的品牌大的开发商三选,第一选好城市,第二选准业态,第三选对地块。选好城市我举个例子,一个家装业上市公司,前两年跟恒大一样拼命三四线拓展,这两年回来了。他们发现深圳这样的城市市场更好,所以又回来了三四线城市收容了,因为风景还是这边的好。发生这样的情景,所以选择了这样人口集聚的城市,产业结构合理产业不断的增长的城市高买力旺力的城市,不要看有些地方中小城市地价很便宜很优惠的条件不敢去,地方盖房子卖不掉。第二,选择业态,去年、前年、前几年的商业地产,限购使商业地产蓬勃发展旅游地产蓬勃发展,但是很多人位于商业地产旅游地产产生疑义,很多人讨论到底搞住宅地产还是商业地产,另外一个什么样的地块,北京上海好多地段楼王出现了,他认为这个地价很高将来利润也高,这个很便宜配套不全交通便再便宜的地也不去,昨天会上总结几个模式就是现在的商业模式,那么几种商业模式一个就是你到底是继续蒸馒头还是饺子包子,如果继续做大做好做精,但是有的人感觉馒头卖不掉了,有包子饺子,那个你弄不好就是这个方面大家的选择。

第二,就是摊大饼还是奶油蛋糕,摊大饼就是规模做大,以量取胜快速周转,做奶油蛋糕就是做精做细,比如说商业模式当中万达就是摊大饼的形式,一个万达一个城市中心做很快很大,像恒隆这样的是做奶油蛋糕,做很慢、很精细,他赚利润很高。第三个商业模式到底是打猎过日子还是果园过日子。打猎过日子就是十天半个月打一枪,打一个肥羊可以吃一个月,拿土地消费以后几年不干。种果树和蔬菜这个有苹果收入,尽管没有大肥羊但是每天都吃的东西,我们的地产到底是这个持有就是种果树,这个销售就是打猎,到底扛猎枪还是种果园这个都是开发商研讨的问题。

最后一点就是四力,要在白银时代取得胜利必须要掌握四力:第一决策力、执行力、资本力、产品力,我们的结构调整市场转型,你的战略决策要对头,选择好的毡靴,选择好的商业模式非常重要。第二,决策力要有团队很好的执行练好内功,现在已经不是说哪个土地内功要好执行摇号,开发商资本力和产品力,资金现金流保持稳定还有产品的能力,最后是让产品决定的,产品搞好不好,品质好不好性价比好不好,当然还有一个差异化的问题,因为中国的产品差异化太多了,必须友好的产品卖得好必须产品力要强,性价比要好品质要好价格要合适最后差异化。差异化你的本色要好产品摇号,如果长不怎么样,不那么美貌再差异化也没用,所以差异化要建立在好产品上。谢谢大家 !

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