2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

嘉宾发言

中国房地产业协会副会长朱中一

刚才姚总从宏观经济到房地产市场，因为我的经历是协会的副会长，过去的经历是办公室厅主任，客观上从政府和企业上来寻找一个平衡点。大多数还是尽量的反映一个情况，从2007年开始大概算了一下，2010年、2011年、2012年报告都报告了中国政治局。研究2010年的经济怎么部署？当时提倡要增加居民的财产收入，我不赞成这个观点，股市是虚拟的东西我们不赞成，车市上大城市应该发展公交，所以我们可以看到“十二五”规划中央把房地产是放在里头，公布的时候有一个特定的情况老百姓对房地产的过快上涨很关注，所以把房地产放到了民生这一块。关于从十八大看房地产的市场，十八大召开的第三天财经时报采访了我，我的整体观点在那里，如果媒体要应用的话可以用我的观点。昨天中央经济会议结束的时候，媒体报道还是可以参考我在财经时报上的观点。下面加一个题目，“十二五”时期我国房地产业发展的展望。

2013年的房地产也就是中央经济工作会议上有两句话，一是加强房地产的调控方面就是坚持房地产市场不动摇，第二加强保障性住房的关联推动棚户区的改造。为什么调控不动摇？首先要理解调控的方向是正确的，因为2010年调控的方向主要是针对遏制房价过快上涨，防止房价反弹，另外一个是加大保障性住房的建设。因为是正确的所以我不动摇，从今年的情况看来，今年房地产的市场是稳定的。另外我们也要看到当前房价上涨的压力比较大，正因为这样的一个情况中央提出坚持房地产市场调控不动摇，我觉得业内的人士老是有一些想法，2010年两会上50%是房地产，所以我们应该跳出房地产来看行业，最近听说国家行政学院在两个班上对社会进行的调查，认为房地产调控不能放松，这就是社会的反映。当然调控是不动摇的，但是调控的目标，手段和政策体系是逐步完善的。调控的手段要完善，但是从长远来说更多采取法律和市场手段，调控体系要完善，稳定和预期的调控整车体系，但是客观要分析，要有一个时间控制的。

第二个问题是加强保障性住房。保障性住房客观上说是十八大里头提到房地产住宅问题的四个地方，一个是完善住房体系，一个是加强保障性住房的管理满足特殊群体的需求，所以我们在这个问题上始终是要看的，一个是坚持调控不动摇，加强住房保障性住房的管理加大棚户区的改造，这次为为什么把保障性住和棚户区改造变成两句话，在保障性安居工程包括棚户区，对于这个问题我觉得有几个亮点问题。既然市场配置和住房保障的关系问题，另外一个就是保障性住房可以是建的但不完全是建的。第二规模问题配置问题都是大家关注的，住房保障性住房规模是600万套左右，资金问题是客观上反应最多的，前几年讲的保障性住房的资金主题上平衡的，但是大量保障性住房是建在郊区的，现在中央是采纳了。明年在保障性安居工程投入里头要加大保障性安居工程的配置工程。

第二大问题讲“十二五”时期房地产市场的展望。“十二五”时期仍然是国家发展的机遇期，更加理性的进入房地产市场。“十二五”时期为什么是重要发展机遇期？主要是城镇化的推进，和城市的更新老百姓的刚需。现在要讲的是“十二五”时期是2010年城镇化是一个重要基础，实现是不容易的，这次为什么积极稳妥？从朱镕基到胡锦涛交接这段时期，具体的大量的工作是我来操办的。有一个文件我就用了两年的时间进行汇报，我现在猜想核心问题就是城市发展已经很快了，但是农村发展相对之后。我说这个是因为城镇化的推进需要中央政府的顶层设计，需要中央相关部门协调配合，需要中央政府和地方政府和形成共识，否则推进很难。我们一定要看到为什么积极稳妥就是这个道理。我们讲很简单的一个例子，城镇化核心问题就是让农民富裕变成城市市民，其中一个就是就业问题能否提供就业岗位，这个问题解决不了，城城镇化的核心问题就没有解决。工业化信息化城镇化农业现代化的同步发展问题，前一段时期的城镇化，土地城镇化与城镇化，大量的人口没有城镇化。第二个问题城镇化里头的城镇问题，房地产作为支柱产业是客观存在的，不需要过度的增加。国家这几年对房地产的定位一直是保证保障房的发展，房地产业的整个国民经济的相适应，与国民的产业发展相协调。

我们一定要看到城镇化，房地产发展里头既要看到机遇又要看到变化，要考到四个方面的变化，一个是资源环境的自由，人口福利的减少，而且由过去的人口福利便到了人口老龄化。第二我国房地产进入快速发展的阶段，住房问题不去研究短期的问题，去年人均住房率达到人均32.7%，今后老百姓更会关注民生。第三我们明确了遏制投机炒房，咱们客观上说2007年以后房地产之所以火爆，投机炒房是一个诱导的作用。第四新发展房地产同步发展。房地产发展要科学，这一点咱们必须要看到这个问题。由于市场差异性很大，所以一直建议，而且协会在跟有关部门汇报了城镇住房规划和房地产规划，正因为我们的推动下，把各地人民政府把组织和规划作为调控市场的手段，因为政府是编制规划是政府的职务，把调控的目标就会造成地方政府和中央政府的不配合，编制规划和实施规划怎样去平衡。在国家的“十二五”里头房价与消费的水平相适应，但是觉得这个事情受不了，保持市场房价的稳定是还是可以的。调控自己会增加主动性和自觉性，这个是讲的城镇化的问题。

还有一个规划问题，“十二五”里头编制的规划是对国家现状的分析，根据了城镇化的发展目标，当时是1%到1.5%左右的增长速度所以当时的预测是每年设计增长1000万人左右，过去统计人口的50%和实际的35%差距很大。另外还考虑了目标，因为60%的家庭是每个人一间，这是我们的测算。根据这一些新建住房60木米左右，根据这一数字又测算了土地供应的可能性是可能的。我们当时提出来一个数字，是建设总量是52亿平方米，建设套数是172万套，政府公布的是50多亿平方米，套数是70万套，差异就在于保障性住房上。如果加上500万套就是700万套多一点，部里考虑多一点所以用了50万亿平方米，坦白的说部里的规划我也参与了，我基本的数字建议用我们的数字，我对照了一下这个差异就是这个差异，3000万套要留有余地所以报了这么一个数字。我们还考虑农民进城待定房的问题上，有些农民进城待房另外还考虑了个人建房和单位集资建房的在套数上占了11%。我估计部里规划肯定对这个规划要宣传，而且给上面的建议里头是一定要把编制和主设施规划作为调控的为主要手段，要把编制规划为契机来引导设施建设。这是我要汇报的意思，下一步政府肯定要通过规划来引导通过督促来落实这个稳定价格。这个是城镇化和“十二五”规划的问题。

第二扩大内需是房地产的主要影响。我们投资移民的人，为什么不能在高端的市场上开一个市场，把高端人士留下来？我们要分析为什么现在这么多有钱的人去国外去移民。第二个是怎么样应对老龄化大量服务老龄化人群。这个工作量很大，我觉得中国与其他国家有不同点，中国是实行了计划生育，所以人口的老龄化跟其他国家不一样，其他国家可能会各自住一个房间，但是有一条是肯定的，住房的需求和人口的变化是密切相关的。考虑商业地产的总量平衡不平衡，跟老百姓密切相关的跟一切商业有关的商业地产。另外我们还考虑电子商务发展以后对商业综合题的影响要考虑。不是真正的旅游地产，真正的旅游地产考虑地产是怎样服务旅游业的发展，所以从旅游资源的开发和打造，到服务体系的建设是一个体系，而我们现在还没有进入到规定性的文件，我们是提倡积极引导不是盲目推进。就是刚才讲到要考虑综合题的建设，又要考虑商业的建设。我认为这是要积极引导的一个问题。

第三个问题就是转变房地产的方式，注重发展的质量和效应。这里我觉得有三点第一大力发展土地经营化建设，第二努力建设生态城市民居社区，第三发展绿色建筑。这里有一个核心的问题是生产空间既要高效，生活空间又要节约。要考虑商业经营的高效。所以我觉得应该需要提升质量问题，这个问题不展开了。城镇化要发展毫无疑问就是农民进城问题，是主力的基本问题。第二个怎么样改革农村的政治制度，他们能够享受到城市的同权同利问题，既要推动房地产的创新又要推动房地产的就业空间，这是在创新里头主要的两个核心点，房地产由于跟资产密集型的行业和金融关系很大，在联合国把房地产归于金融证券和房地产一个大行业里头，所以房地产住房属性和投资属性用不不这回避。

我认为国家支持的项目政府一定要支持，怎样创新房地产发展。第三怎么样发挥住房公积金怎样投入的问题。我就讲这么多，谢谢大家！