2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

嘉宾发言

华远地产董事长、中国房地产研究会副会长、全联房地产商会执行会长任志强

姚总讲了十八大，我们讲不了十八大。昨天中央经济会议公布了六条，但是我看不懂。我说说未来的两大因素，这两大因素是十八大提出的城镇化，另外一个是人口政策，但是中央政府还没有充分认识到人口政策对中国的影响。今年的一些情况告诉大家整体的形势已经由负转正，但是全体指标不好，因为我们的生态在下降，尤其是从正的变成-11%，我们的土地成-14%左右。从土地供应来看，经济增长比较快，从销售土地供应购置这几个经济指标像姚总刚才说的，如果没有新的技术开工肯定跟不上，所以今年从15变到16，很多人对明年很乐观，我个人对明年不乐观。土地负增长可能会导致明年的还会继续下降。新开工的数据是-14%，土地开工施工面积在增长，但是住宅是-11%，这些数字都表明明年的投资上不去。另外一个是住房从700万套变成500万套，大家都认为GDP可能到八，房地产在GDP中的贡献会相对减少。还有一个问题实际上中东部地区增长3.0%，西部地区呈负增长，它和人口决策，劳动力转移密切相关，这是我们后面讲到的关于城镇化问题的直接原因。所以大家觉得明年房地产市场可能价格会上升的情况下会有差额的出现，部分城市里头会出现因为人口转移出现的不好的情况。总体而言明年十八大后的第一年，供求可能因为前一年的土地供应不足导致明年的供给仍然处于紧张的状态，而在需求不断上升，这就是可能会产生一个新的矛盾，就是大家现在担心的是否会出一些新的调控政策。

十八大特别强调城镇化，实际上不管强调不强调都离不开城镇化。李克强的讲话中都讲到城镇化是未来中国发展的主要动力。但是城镇化意味着都是指房地产，房地产确实是城镇化发展过程中的一个必要条件。从城镇化超过了30%以后，世界各国就开始反对经济过快增长，进入70%以后进入一个缓慢增长过程。中国现在存在两个因素第一个就是农民进入城市的过程，大量农民工仍然没有解决户籍住宅问题。第二我们没有进入大城市，但是我们没有进入第三四个阶段，因为我们很难形成城市的核心群体。如果不改革土地制度，我们会出现一个巨大的制度差，就是城市主体是商业化，农村的主体是小产业化。过去城镇化的一些影响，从世界上看发达国家已经进入了80%的城镇化率，我们临近的日本韩国的城镇化率远远早于我们的城镇化水平二三十年，而我们仍然处于一个相对很低的水平，我相信未来城镇化的需求和政府的号召会让我们的城镇化保持一个稳定增长的速度。即使是这样我们和世界水平的差距还是很大。但是我们的工业化率比较高，46%的工业化率和56%的城镇化率是不对等的，正因为这个不对等，当工业化率低于城镇化率增长的时候就会出现大量农民工，只有这两个匹配了，当城镇化达到70%的时候我们才会出现城市而不是城市化率。城镇化不仅仅表现在对房地产的推动，从劳动力的转移来说对GDP的贡献很大。第一产业的比重看，在95年的时候农业占20%，但是在2010年就剩10%了。在农业大省河南农业GDP占到90%以上，从劳动力就业情况看占总就业人口比重是从52%下降到37%，这就转移到我们的城镇化和工业化中。从解放初期就进入了一个城市化高潮，所以那个时候我们开始迅速增长，随后出现三年灾害，很典型的是在这个阶段里头城镇化率是逐步下降的，到1978年我们城镇化率只有17.9%，非常低的一个水平。城里养不起了，所以文化大革命的时候大部分都是未成年人，现在我们的非法童工，但那时候我们很多都是自己养活自己，很多都是15岁16岁，我下乡的时候也不满18岁，所以我们很明显的看到一个去城市化的过程。但是土地改革时候有一部分回升，邓小平南巡讲话时把大量农民工从土地改革中解放出来进入到了城市，所以我们经历了两个阶段高速增长的过程。城镇率超过50%的时候是1996年，所以1995年以前每年进城的人数是800万到1000万，但是到了1996年以后每年增长2400万左右，高潮以后我们就进入了十年高速增长的阶段。“十二五”规划提出每年8%的城镇化增长率，加速城镇化速度可能在“十二五”或者“十三五”会再进一步提高。城镇工业用地占比过大，住宅用地过低。这个城镇化率人口，城市化率跟不上工业城镇化率，工业用地占比太高，而农业用地损耗大部分在房地产，但是工业用地产值很低。

当政府从垄断中获取收益的时候，从综合地价看，但工业用地只是增长到了7%，地方政府大量使用不要钱的土地，而居住地价涨了28%，土地增长和房价的增长是对等的，这十年增长了5倍，这是对应。从土地占比也可以看出来，占城市比重上升到70%，所占的比重在地方财政比重中越来越高，因为这样一来导致城镇化率受到影响。但是和美国相比大概差了10倍的土地用地量，美国政府拿出60平方米的居住用地，我们只拿出1平方米差了60倍。中国有很多荒地，我们荒地面积占14%，但是日本大概占24%，但是日本和我们的人口密度比是1:7，日本人口密度是大得多，但是日本的用了4.2%用来建城，我们没有重视人们日益增长的需求，从历史都可以看出来。改革30年，我们城镇化率还是低，而后续的高速增长的过程中就是导致土地增加，最终导致之我们的城镇化率水平在一段时间仍然处于较低水平，就会导致我们现在很多人不能享有的城市的养老教育等等。从未来的角度看，农村占地现在占国土面积1.75，如果我们把农村当成城市来计算的话，我们预计能节约2亿3千万亩工地，所以土地的合理利用是因为城镇化政策，如果有新的土地政策，也许会让我们节约出更多城镇化率。

另外一个因素就是人口变化因素。人口处于下降阶段时就会出现逆转，人口流动对价格影响是很大的，中国人口大量进入城市的这些城市价格都作上涨。德国是老龄化程度最高的国家，它的退休年龄已经为68岁，但是德国68岁的概念导致和我们的有点类似，就是中国人口结构变化。老龄化人口在逐步下降，劳动力人口是处于下降的趋势，而劳动力人口处于上升阶段。2050年大概有4亿9千万的老龄化人口，对国家来说是一个很严重的问题。它对国家经济不是好事但对房产也许是好事，从人口红利的计算是中国是最短的，尽管日本韩国都进入老龄化期间，但是他们在顶层期间比较长，我们先后只是十几年的时间，这些趋势可以看出他们的老龄化比我们还快，但是我们人口巨大导致了需求会更为增长。从结婚年龄对人口的方向看，2015年是23岁年龄人口最多的一年，此后就一直在下降。从人口结构看，德国的45岁以上的人基本上以租为主，他们的拥有户基本上在45岁为主。但是中国不一样，所以老龄使未来压力巨大，但是中国人在20岁合租人中占到34%，30岁到40岁购房人中占30%多，两者相加可能要占到商品房70%，这个压力是巨大。从人口年龄的阶段看它的消费水平上，中国和别的国家不一样，他们在40到60岁之间是消费能力最强的一个阶段，但是此前一直处于弱势。但是中国后期发展较快，因为进入退休年龄以后开始有财产收入，比如说债券资产仍然处于一个高消费，但是中国大部分只有退休阶段，所以在60岁以后下降速度居快，我们的人口变化29到45岁的人占54.8%，这是非常大的比例，35岁到45岁的占42.6%，这就和之前的对应最高消费人口占数非常大，所以从住房城镇化率来看，你的收入越高，你的城镇化率就越高，而最低消费人口因为住房负增长后，住房私有化就越高。

德国美国收入越多的阶层家庭人口数越少，从历史上看这个继续下降的趋势随着老龄化增长继续下降，我们现在是2.38的水平，这个并不重要，重要的是因为家庭户数导致总量的增加。到了2010年有了4000万的家庭，但是人口只增长800万人口，既一个人房子也增不到这么多户，也就是说原来的家庭分裂会导致住房需求的增加。第五次人口普查一代人住一套房子占27%，但是到了第六次人口普查的时候一代人住一套房子增加到了38%，增加了11个点，意思是一年超过1.1点。而我们城镇化率“十二五”每年增长4%，因为老龄化增加，单家庭户数远远超过了“十二五”期间产生的城镇化率所能提供的这个户数。所以可能要两代人里经营财富买房子，所以二代正好下降了10%，而三代人下降了1个百分点。这个对市场情况产生什么变化？德国1978年住房建筑发展比较快，每一户家庭有1.2套房，所以那几年德国的房价是不涨价的，但是后期便成了4000万家庭的数目，套数没有那么乐观了，从美国日本韩国都可以看出住房承包比是1/1/2最高。到了五普的时候是0.78%意味着每一个家庭都有一套房，到了六普的时候到了0.9%，因为有大量的非城镇化住宅，如果加速增长我们可以看出来我们的住房是不能满足这样的增长。因此产生未来住房需求，我们估计是走不出来的，正如姚总刚才说的如果没有住房怎么会有小康。我们从人民一张床开始变成户均一套房，而户均一套房变成人民一间房，后来觉得做不到，从现在看未来要实现这个目标很难实现，至少现在的政策会拖延它的实现速度。我们现有的增长速度不可以保障这种持续水平，从投资上看有4万多亿的目标，所以按照合理情况在2020年应该实现小康目标是实现不了。未来的发展应该是长期稳定慢速的持续增长，远远不是一个十八大能够解决的问题。谢谢！