缪凯：非常高兴能够参加这样的盛会，我们相识十多年了，前面是在做指数那块。因为我们来自于苏州，刚刚陈院长讲到了研究一百个城市，实际上我们从来自于苏州这样一个企业的角度，我也在对比一些指数。在此之前，参加会议前，我就在想，因为现在从苏州的经济总量来讲，在全国城市的排名进入前六位。8月2号，正好昆山爆炸的事件，实际上对整个就像苏州这样的区域，未来经济发展模式，实际上也提出了新的思考。但我在这个之前，我倒是比较了一下，一些大的经济数据，昆山是苏州下的一个县级市，当然它现在是全国百强县之首。就这样一个城市，它的GDP总量，去年是2970亿，这个概念是什么？就比海南省大，跟一个省。当然我们大的苏州市的概念是13000个亿，它差不多占了苏州市的1/4不到一点，1/5强。是这样一个规模。它的一般预算收入是202个亿。财政收入差不多全口径来说是6个亿，也是大大超过海南这样一个省。从目前的发展、现状和规模，城镇化的水平，趋势在国内已经居于相对领先的水平。
作为这样的区域的发展水平，说到底，它有很多的原因。作为我们刚刚陈院长在分析的时候，讲到一些企业在这当中所起到的作用。客观地讲，原来陈院长在讨论这个课题的时候，我们也跟他有所交流，包括前面研究开发区板块研究时候，我个人是持一个观念。就像以苏州高新为例，苏州高新96年上市，从上市之初主营业务，说到底做什么？就是做土地的一级开发。实际上到2000年之后，这种土地一级开发的业务，基本上都淡出。为什么淡出？首先，这个作为上市公司它的商业模式来讲，它不可持续。因为土地是国有的，就是企业来做土地的一级开发，第二个苏南，当时苏南这样的区域还是以招商引资，应收入比较高，是以低成本的土地来吸引外资。当时苏南的一些，当时我记得90年代初期的时候，土地开发成本，一亩地30、40万。当然我们那个时候是几万块，就是对于一些优秀企业来吸引。但作为政府未来是对地方产业促进，形成一些东西，然后用税收来增加实现区域发展。作为一个企业来做的话，没法做。所以我在想，我们同时期上市的若干个企业，包括张江，包括南京高科，所谓园区板块的公司，当时我做博士论文，把这些板块的公司列了二三十家在做。但所有开发商板块的公司，都面临着一个共同的问题，就是产业中心。
我们苏高新后来是转型做房产，当然张江这里的企业，也有包括一些产业园和投资，土地投资这块是起到很大的作用。但是做房产，我们确确实实，也迎合了整个这一轮的房产牛市，做了十年，从一开始几个亿的销售收入，到后面，做了一定的规模。但是到目前这个阶段，实际上到了房地产这么多年的调控之后，实际上我们也面临着刚刚就像金地老总所说的，共有的困惑，苏州这个区域，房价水平是均价1.1万、1.2万的均价水平。变成了我前段在看，三年前，我做过一个统计，进入苏州房地产企业的话，就上市的企业就有80多家。包括境外的有一大批。就变成了，大量房企确实是有苏州这样的区域，做全国性布局的话，苏州也是避不开的城市，本地企业确实越做胆子越小，拿地的困惑也越来越大。也带着这样的困惑，我们三年前自己组织了班子。到西部去看看，我们去看看云南城，中天城，实际上这样的上市公司是土地一二级开发联动这样的城市，当然这样的像江苏还有黑牡丹类似这样的，反正说到底，从做房地产产业来讲，大家都在向房地产源头在跑。我们取得了原料这块，其他的，当周转速度、设计理念都会影响到占据了房产最大一块的土地获取模式，这块实际上很值得大家思考。后来之后我们觉得西部一些做法，就像在东部地区，土地的招拍挂制度很难去做复制。
所以我们后来做了一些研究。第一个是区域化，我们跟本地区的乡镇，做结合，结合我们的区域要开发，跟乡镇合作成立公司做区域的市场，这是深耕，包括城中村的开发。
第二个我们走出去，探索新的路径。包括徐州。徐州做了产业布局，也是学习华夏幸福，做主题公园跟地产，住宅地产跟商业地产相结合，这样做的项目，拿了两千亩地，一千亩地做主题公园，现在徐州的水上世界，儿童世界，主题公园已经有开业，正在运营了，也有的现在正在开始建设，也是依托于自身的苏州乐园这样的平台在做相应的拓展。
当然，这可能是相对能够要获取低成本的土地资源的一种方式。
实际上，我在想，作为我们这类企业，实际上做到现在，说到底，我们最近也在看华夏幸福这种模式，反过头来，到一定程度，这种跟土地开发相关联的，这种模式又成为我们这类企业正在思考的一种方式。
市场上像上市公司里面，比如说天府新城，实际上还是政府推动，跟新区开发结合的模式。华夏幸福实际上也是民营资本推动的，实际上它是真正的研究了地方政府的需求，做产业的深度整合融合来获取政府相应的资源。我觉得它的这种模式的设计。地产做到现在，如果你还是走老路，很难走下去。也是大家做行业的共同认识，就是说你必须跟其他的产业资源，做相应的融合、嫁接。这才能形成。
前面我在看联东U谷，类似于这样的产业地产的模式，最起码这种模式我觉得它的风险性比较低，就是说它获取的土地成本很低。
今天，我觉得从另外一点来看，本来我应该跟一、二、三产这块，说到底我自己认为，我们现在的主业，原来我们主要是做土地一级开发，实际上是做产业开发的载体，做载体，后来我们也参与投资一些所谓二产，才做这样一些项目。然后做到一定的程度之后，接下来是我们在三产上面也纷纷介入了比如旅游，比如说其他的，金融，金融跟地产在结合。
今天上午，我们刚刚开完董事会，明天也会有公告。今天我们上午开董事会，也是秉承着这种需要，我把区域里面，24.6平方公里里面，所谓我们区里面的森林公园，森林公园旁边，有4.6平方公里，政府把这块，我们跟地方政府的乡镇结合成立了大阳山旅游公司，这个旅游公司，利用我们苏州品牌运营的经验，做这个区域的深度开发，实际上也是所谓做产业的开发，因为我们现在所谓的开发区，不仅仅是一个做工业产业。很大程度上，我们产业开发区也是一个新城区。实际上它的城市的功能都需要具备，所以包括旅游和集聚人气这样的方式。一起参与。
我想借着这块，我们刚刚设立了一块，参与这种方式的，你要从政府这头获得资源，你就必须把获得资源的方式或者是分配机制，实行好。所以我们跟乡镇一起共同参股来形成联合这样的公司来做深度开发。
陈晟：用一句话，来点评一下，我们的城镇化的难点或者是希冀在哪里，最希望的要点是什么？
缪凯：四个指标中，前面两个指标，城镇化首先是人的城镇化，产业的城镇化，后面两个方面是前面两点的保障，所以它是基础。而人的城镇化，又是依托于产业的城镇化。我觉得产业的城镇化，在整个城镇化的历史进程中，会起着关键性的因素。作为我们这样的因素，实际上如何真正的研究政府的需求，这种产业开发，作为己任，为城镇化做出贡献。