2013复旦大学房地产研究中心企业所产学研高峰论坛

2013复旦大学房地产研究中心企业家理事会

第八次产学研论坛

中国房地产数据研究院执行院长陈晟上实发展副总裁王江江

上置集团董事局副主席蒋旭东锦和集团董事长郁敏珺

恒生银行高级副总裁戎涛卓达地产副总经理沈峻毅

海华永泰主任律师颜学海太平洋投资副总裁栾杰

爱建信托业务部总经理孙红阳上海钜惠基金总经理杨华捷

复星集团副总裁丁亚明浙江创安集团总裁姚宗君

华安证券蔡荣荣人杰广告总经理吴仁

鸿毅资本总裁张义鸿新加坡杰作设计总裁陈冰

仁恒集团总建筑师张春玲上海银行家俱乐部会长王政

复星地产控股副总裁康红恩银亿地产副总陈波

群益国际研究院朱吉翔智讯地产总经理张洁

智讯地产副总经理何伟诺亚财富业务副总涂晓露

上海裕都集团副总经理李舜智加中促进会首席代表马朝方


主办单位
复旦大学房地产研究中心
中国房地产数据研究院
复旦大学房地产企业家理事会

支持单位
中国城市房地产指数系统
天下一家会馆

2013复旦大学房地产研究中心企业家理事会第八次产学研论坛现场


陈晟	蒋旭东	王江江	郁敏珺	戎涛

沈峻毅	颜学海	栾杰	孙红阳	杨华捷

丁亚明	姚宗君	王政	蔡荣荣	康红恩

在调控背景下，房地产开发商资金链趋紧成为常态，房地产行业的转型升级必须依托房地产金融的发展。中国房地产企业现在的金融创新已经是必然的趋势。随着资产沉淀量的上升商业地产挑战凸显，融资能力对房企来说将是一个重要考验。中国房地产业的未来发展方向并不是房地产开发，而是发展房地产金融。房地产金融的多元化是房地产业健康发展的有力保障。建立通畅快速的融资渠道，通过透明的财务监管以及可靠详尽的项目评估都是房地产金融未来发展迫切需要解决的几大问题。同时，专业的分析师又是投资者和开发商之间的重要桥梁和纽带，持续的企业分析以及发债评级和IPO准备，都是企业持续发展的动力之源。

复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛主旨发言

	中国房地产数据研究院执行院长陈晟新型城镇化的政策要点：税收政策、差别化信贷政策以及土地流转政策；鉴于此，我们的最新研究成果以PLPR模型和3D模型为基础，分别对全国的地级市、县、以及城市板块进行了投资价值的研究；对于房地产融资的新模式、新动向进行了展望。
	上置集团董事局副主席蒋旭东中国新城镇的建设和旧区改造为房地产与金融的结合提供了前所未有的机遇。房地产资金成本的控制在互联网金融时代有望得到实现。商品住宅市场化的趋势已经十分清晰，以上海为例，市中心的房价已经达到11万/m2，而土地成本、房地产造价成本都很难得到有效的控制。因此，房地产资金成本是否可以得到有效的控制事关房地产价格的有效制约。在互联网金融时代到来之时，随之资金量的增加和市场的不断开放，房地产金融成本有望得到控制。
	上实发展副总裁王江江未来房地产商的趋势要具备跨界的能力。房地产金融化要打破传统房地产作为制造业的观念，利用金融工具将房地产资产进行有效的流通。房地产产业化。以万达为例，其背后有一批服务商的支撑。依托各种细分产业，房地产市场细分将成为一个趋势。
	锦和集团董事长郁敏珺小公司不同于大公司，小公司最关注利益最大化，深耕细分市场。如在养老地产、旅游地产、休闲地产等领域做深做细。不单纯追求量，利润很重要。
	恒生银行高级副总裁戎涛互联网金融对传统金融的冲击很大。互联网金融成本低，监管相对宽松，跨界合作容易，创新动力强劲，流动更快；而传统金融监管严格，创新动力不足，将受到来自互联网金融的强烈冲击。以余额宝为例，方便快捷，活期利率达到4.78%，对于年轻一代而言具有强大的吸引力。过去几年，政府货币增发。今年6月份一次以及最近的一次，都是政府在进行货币收紧的预演。
	卓达地产副总经理沈峻毅与当地政府合作，依托产业规划和城市建设，参与土地一级开发和一二级联动，赚取土地溢价。如09年在某地拿的一块地，地价只有7万/亩，加上一级开发成本也不超过15万/亩。而截至去年，该地块估价已经达到150万/亩。
	海华永泰主任律师颜学海城镇化：城市化的概念一直都在提，以前着重于城区内的改造，未来将向着城区外围纵深，这应该是新的趋势。房地产趋势：大型房地产公式追求规模，小型房地产公司应该在细分市场上做出自己的特色。特色房地产往往与基金结合：如某基金公司参与城市的园林开发，以城市园林开发为切入点，拿地之后，做房地产开发。另外一家基金公司与浙江一家民营企业合作开发地下商场。在养老、文化等细分地产市场，很多小型开发商在做，结合基金的操作模式十分普遍。
	太平洋保险证券投资副总裁栾杰太平洋资产管理公司拥有资金6000亿，每年有100-200亿元的增长。保险利率市场化之后，公司将面临新的挑战。主要需求房地产和地方政府作为较大的资金需求方，是公司寻求合作的对象。融资成本低对于房地产具有较大的吸引力。希望和地产开发商在符合相关规定条件的基础上，形成定制的保险业地产产品。
	爱建信托业务一部总经理孙红阳自贸区是一个机会：估计涨的很快。自贸区总部，有一块地皮，资金成本很低。自贸区可以作为一个窗口，将境外的资金和境内的资金进行对接，可以有效地降低资金成本。
	上海钜惠基金董事总经理杨华捷私募的风险与信托、资管等差不多。核心思路是做股权投资类产品。发掘物业的价值，做更为专业的投资者，因此需要从宏观、中观和微观三个层面来分析投资的项目是否具有价值。（陈总）介绍的数据研究对我们很有意义。私募基金比信托基金具有较高的融资成本，但更灵活，周期更长，适合投资真正有价值的物业。可以提供投资者更高的回报率。
	复星集团副总裁丁亚明房地产基金分为开发型房地产基金和用于持有物业增值部分的基金。房地产基金两年前是蓝海，只有信托，私募都很少；而今天已经是红海，市场格局为信托、私募、资管相互竞争。模式不仅仅满足于做资金中介，要从融资转为投资功能。更多地关注PE的属性。充分发掘项目自身的价值，持有物业增值的价值。
	浙江创安集团总裁姚宗君参与的业务很多，城镇化、土地一级开发、基础设施工程、园林工程等较多，二级开发较少；在山东、江苏都有项目。可以把基金、银行、上市公司、开发商整合起来进行合作开发。