2012复旦大学房地产研究中心企业所产学研高峰论坛

2012复旦大学房地产研究中心企业家理事会

第四次产学研论坛

在行咨询首席咨询员姜新国超群商业首席执行官黄亮生

中国房地产数据研究院执行院长陈晟美桥资产管理董事冯仕勋

金地集团上海董事长陈必安上投房产董事长王卫平

上投房产总经理孙烽上海城市商业副总夏一梅

上海嘉城兆业副总裁周国平三湘地产副总经理张涛

中锐地产总裁毛恩新城地产商业总经理郭梓峰

国盛集团资产管理中心主任张晓帆刚泰集团投资总经理傅强

万得城房地产总监李冠仪海华永泰律师颜学海

商坊联董事长吴臻祺格林豪泰集团王炜　

百胜餐饮沈云威尔士健身拓展总监乐洲

永乐街董事长杨秋平和融投资总监李萍

中润地产副总经理罗渊《房地产时报》主编宋心昌


主办单位
复旦大学房地产研究中心
中国房地产数据研究院
复旦大学房地产企业家理事会

支持单位
中国城市房地产指数系统
天下一家会馆

2012复旦大学房地产研究中心企业家理事会第四次产学研论坛现场


陈晟	姜新国	冯仕勋	黄亮生	罗渊

孙烽	陈必安	黄永华	许洪明	张晓帆

李冠仪	颜学海	周国平	傅强	吴臻祺

王炜	沈云	夏一梅	郭梓峰	王卫平

宋心昌	张涛	杨秋平	李萍	毛恩

据中国房地产数据研究院统计数据：至2015年，全国20多个重点城市的城市综合体总量将超过1.6亿平方米，这隐藏着优质土地资源、人才、商业资源的逐渐匮乏以及资本模式的不完善和同质化竞争的诸多问题。复旦大学房地产研究中心企业家理事会第四次产学研论坛针对宏观调控下的商业地产发展方向给出建设性的意见，并为十八大召开后对房地产政策变化进行解读。

复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛主旨发言

	《十八大后房地产业走势研判》政策方面，短期求稳长期趋变；市场供应方面，保障性安居工程建设力度不断加大；需求方面，市场将有卖方市场向买方市场转变；要素方面，土地制度面临重大改革，征地补偿力度将会有很大提高；金融创新将深刻影响房地产业资金的筹措以及置业者理财理念的变革。
	《情景化商业——未来商业地产的发展趋势》商业地产成功的关键是公众性、服务性和商业性。商业地产成功的要诀是经营实心化、资产优质化、开发系统化和项目品牌化。商业地产的品牌策略是：好看、好玩、好的商品、好的商家和好的收益。
	《华润商业地产十年发展之路》华润地产的核心价值观是：感恩、律己、勤奋、助人、客户至上。所以华润式的商业完全留有华润企业的痕迹：亲民、流线、商住结合性高、大型的项目可圈可点。
	《购物中心重新定位带来的高资产价值---成功的案例与流程》主要分享了亚洲知名商业案例如上海新天地、世贸天阶、来福士广场、新加坡克拉码头等开发和前期规划的策略。商业的重中之重就是规划与定位。
	我们一直希望可以做好真正的旅游地产，所以我们的这个会馆里涵盖了高尔夫球杆定制、游艇俱乐部以及各类艺术课程。真正的旅游的地产应该演变成一种文化，一种生活态度，就像商业要时刻想到客户的需求是一样的。
	来此有两个任务：学习与合作。刚才各位几位老师的专题各有特色：一个是本土的，一个是香港的，一个是新加坡的，都有十几年的经验。成功的案例在此交流，很值得学习。合作方面，目前我们在曹家渡推出一个项目，也在寻求合作。
	我们一直做住宅，目前在深圳、北京开始尝试做商业地产。住宅拿地时政府要我们配合做商业，商业做得好坏对住宅影响很大，中心商圈物业商业地产，需求量总是有的。所以对于商业的定位、策划、运营以及管理我们在探索学习。
	十八大后敏感的资本市场已经有所反应，最近香港的地产股向上走了10-20%。商业地产近几年风险已有所显现，尤其是在二三线城市。现实问题是政府的政绩需求与市场体制培育不成熟之间的差距越来越大。一是要解决商业总量过剩的问题，要制定法律法规，二是要转变做商业地产的观念，要有长期意识。
	复地一直是做住宅为主的，现在转向也在开发商业。目前我们在上海的商业地产项目位于北蔡宜家对面，体量有30万方。还有项目在成都，我们今天主要是来学习的，收获良多。
	国盛集团是上海国资委下属的上海国有资产管理运作平台，我们专注不动产经营开发。目前拥有1000多公顷的土地，广泛分布在市中心到市郊区的各个区域。如何开发？这是我们的重大课题。在此需要向需求方寻求合作，我们可以适时推荐优质地块。
	万得城2010年开始进入国内市场。目前在沪有7家门店，体量在5000—17000平方米之间。我们选店址的考虑是商业集中度和社会居民行为。目前淮海路门店业绩很理想，居民集中度很高，未来发展空间大，大华的门店也不错。将来，我们大店、小店都要开。注重品牌形象，还要重视与开发商的合作。
	我们理事会法律委员会有任务，下一步法委工作将由我牵头，做好几个事情：房企新发展面临的法律问题，预防性的法律解决流程、规范等供大家参考；要做年度房产法律白皮书。另外，十八大后中国城市化进程不会停止，农村宅基地流转，是否会产生社会问题，我们很关注。
	我们专做高端住宅项目、别墅项目。十八大有些隐性反映整个房地产业今后将会开征更多税收，面临重税。前几年金茂大厦需要投资，但我们觉得成本太高，对商业地产来说，机会成本太高。卖住宅和卖商业，就像卖现货和期货一样，商业地产收入缓慢，风险大，未来不确定因素太多。
	目前在人口数量不大，经济状况一般的三四线城市，商业地产很火爆。5万平以上的项目有四五个，但都被分割成了30平左右的小商铺，卖的很好，底楼卖到3.5万元/平方米。这里面有机会，投入不大，政府喜欢。我们希望未来可以在这块向发展，个人觉得有市场成长空间。
	我们做的属于“存、破、旧”，对这些项目进行重新包装、定位，在这过程中，我们发现有两大趋向：趋主题化方向。如汽车产业，后市场服务领域，前景广阔。我们目前在这方面做得很成功，在不断地进行复制，政府也比较喜欢。第二个主题导向：台湾合作。加强交流与合作，很有收获，有很大的发展空间。
	2004年我们在上海静安开了第一家店，目前在全国已经超过1000家。我们希望开发商要充分考虑到商家的利益，前期设计要对酒店运营的特点要多有考虑，以降低后来的营建成本，还要考虑到商家的租金承受能力，应根据行业的特点来制定租金收取的幅度。
	百胜在中国有必胜客、KFC、东方既白、小肥羊等品牌。我们之前的选址一直是shopping mall等大型商家，成功率也很高，但现在不理想，主要是离市中心太远，人流量不足。项目初期各种促销活动人流量尚可，后来回归正常就不行了。今后要评估周边居民的人数与消费能力，慎重选址。目前每年8%的租金上涨幅度很难承受，希望和开发商能长期合作，互利互惠。